祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
惠宇國圖館
台中市南區｜新榮里｜新華街158號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「惠宇國圖館」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價42.6 萬/坪已扣車位・1 筆
近期成交單價區間42.6–42.6萬/坪・最近 1 筆
和南區整體比+51.1%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
2026 年 5 月才完工的新成屋，近一年只有 1 筆成交，近三年同樣只有 1 筆（42.6 萬/坪），樣本極少。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2026 年・新成屋（未滿 1 年）
- 樓高
- 地上 19~26 層（G至L棟為 26 層）、地下 5 層
- 戶數
- 271 戶
- 棟數／門牌
- 12 棟（A至L棟，依大聚團隊頁）；591 頁寫 2 棟 實登登記門牌 1 個
- 建設公司
- 惠昇建設（品牌名惠宇）
- 公設比
- 約 33.9% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 平面式 427 個
- 學區
- 國光國小、信義國小、光明國中、四育國中
- 公共設施
- 迎賓大廳、交誼廳、閱覽室、健身房、親子遊戲區、KTV、多功能室、溫書室
- 地址
- 台中市南區新華街158號
社區介紹來源：www.dajuteam.com.tw、market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 緊鄰國立公共資訊圖書館與中興大學一帶綠地
- 車位為平面式，共427個
- 產品為3房（約39~44坪）與4房（約51~55坪）
- 591頁載明戶戶邊間、雙面採光
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
完工時間較短，目前只有一年的成交資料。
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 11-15樓 | 1 | 42.6 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 3房 | 1 | 42.6 | 2,600 萬 | 42.2 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-08 | 14/26F | 42.2 | 3 房 | 2,600 萬 🅿 | 42.6 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 97 m | 步行約 2 分 |
| 傳統市場 | 第五市場 市場 | 1,021 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 1,734 m | 騎車約 6 分・開車約 7 分 |
| 逛街、吃飯 | 東協廣場 百貨商場 | 1,619 m | 騎車約 5 分・開車約 7 分 |
| 小孩上學 | 大同國小 國小 | 913 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 散步、運動 | 復興園路公園 公園 | 146 m | 步行約 3 分 |
| 看病 | 林森醫院 醫院 | 737 m | 騎車約 2 分・開車約 4 分 |
| 搭車通勤 | 五權 台鐵／捷運站 | 574 m | 步行約 10 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 2,302 m | 騎車約 7 分・開車約 9 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 五權 約 574 公尺
- 國中 市立四育國中 約 815 公尺
- 國小 市立國光國小 約 879 公尺
- 捷運 豐樂公園站 約 2,620 公尺
所在的南區新榮里，地段力 25 分（三區 61 里中第 29 名）。
- 醫療：6 處（白耳鼻喉科診所、世禾牙醫診所、永昇骨科診所、楊永銓中醫診所、楊基瓏耳鼻喉科診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 1 筆，中位總價約 2,600 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 1 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 26 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。