祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
上書房
台中市南區｜新榮里｜學府路147巷31號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「上書房」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價47.8 萬/坪已扣車位・1 筆
近期成交單價區間36.0–52.0萬/坪・最近 10 筆
和南區整體比+69.5%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 1 筆成交，行情請同時參考近三年 9 筆（中位 47.9 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2023 年・屋齡約 4 年
- 樓高
- 一棟地上 10 層、地下 3 層；另一棟地上 15 層、地下 3 層
- 戶數
- 132 戶（住家 128、店面 4）
- 棟數／門牌
- 2 棟 實登登記門牌 3 個
- 建設公司
- 寶輝建設（問答區僅提到外觀由其設計，未明確標示建設公司）
- 公設比
- 約 34.8% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 平面式 145 個（配比約 1:1.1），每戶另配 1 個機車位
- 學區
- 大同國小、光復國中
- 公共設施
- 接待大廳、空中花園、會議室、閱覽室、交誼室、健身房
- 地址
- 台中市南區學府路147巷31號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 兩棟高度不同，分別為 10 層與 15 層
- 車位全為平面式，配比約 1.1 比 1
- 公設含空中花園與閱覽室
- 約 1000 公尺內缺少購物中心
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 上書房（本社區） | 4 年 | 132 戶（住家 128、店面 4） | 47.8 | — |
| 惠宇國圖館 | 0 年 | 271 戶 | 42.6 | 96 m |
| 學府路146巷15號 | 29 年 | 待確認 | 25.8 | 105 m |
| 學府路173號 | 32 年 | 待確認 | 27.4 | 110 m |
| 新榮街43號 | 44 年 | 待確認 | 31.2 | 128 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 2 | 43.6 |
| 2–5樓 | 7 | 49.2 |
| 6–10樓 | 4 | 41.4 |
| 11–15樓 | 4 | 40.0 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 開放格局 | 2 | 43.6 | 2,417 萬 | 55.4 |
| 2房 | 6 | 41.2 | 1,630 萬 | 40.6 |
| 3房 | 9 | 43.4 | 2,000 萬 | 50.6 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025-12 | 8/15F | 51.4 | 3 房 | 2,188 萬 🅿 | 47.8 |
| 2025-07 | 4/15F | 38.6 | 2 房 | 1,650 萬 🅿 | 50.3 |
| 2025-04 | 2/15F | 48.6 | 3 房 | 2,145 萬 🅿 | 50.1 |
| 2024-06 | 4/15F | 38.6 | 2 房 | 1,700 萬 🅿 | 52.0 |
| 2024-04 | 1/15F | 64.1 | 0 房 | 2,850 萬 🅿 | 47.9 |
| 2024-03 | 1/15F | 46.7 | 0 房 | 1,985 萬 🅿 | 39.3 |
| 2024-02 | 5/15F | 50.4 | 3 房 | 2,200 萬 🅿 | 49.2 |
| 2023-12 | 6/15F | 42.5 | 2 房 | 1,680 萬 🅿 | 36.0 |
| 2023-11 | 2/15F | 50.6 | 3 房 | 2,000 萬 🅿 | 36.6 |
| 2023-08 | 10/15F | 51.5 | 3 房 | 2,000 萬 🅿 | 43.4 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 150 m | 步行約 3 分 |
| 傳統市場 | 第五市場 市場 | 1,095 m | 騎車約 4 分・開車約 5 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 1,710 m | 騎車約 6 分・開車約 7 分 |
| 逛街、吃飯 | 東協廣場 百貨商場 | 1,627 m | 騎車約 5 分・開車約 7 分 |
| 小孩上學 | 國光國小 國小 | 829 m | 騎車約 3 分・開車約 4 分 |
| 散步、運動 | 復興園路公園 公園 | 119 m | 步行約 2 分 |
| 看病 | 林森醫院 醫院 | 806 m | 騎車約 3 分・開車約 4 分 |
| 搭車通勤 | 五權 台鐵／捷運站 | 634 m | 步行約 11 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 2,234 m | 騎車約 7 分・開車約 8 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 五權 約 634 公尺
- 國中 市立四育國中 約 837 公尺
- 國小 市立國光國小 約 790 公尺
- 捷運 豐樂公園站 約 2,692 公尺
所在的南區新榮里，地段力 25 分（三區 61 里中第 29 名）。
- 醫療：6 處（白耳鼻喉科診所、世禾牙醫診所、永昇骨科診所、楊永銓中醫診所、楊基瓏耳鼻喉科診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 9 筆，中位總價約 2,000 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 3 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 15 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。