祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
女王萬歲
台中市南區｜新榮里｜新榮街79號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「女王萬歲」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價46.2 萬/坪已扣車位・2 筆
近期成交單價區間36.9–53.3萬/坪・最近 10 筆
和南區整體比+63.8%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 2 筆成交，行情請同時參考近三年 6 筆（中位 50.4 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2023 年・屋齡約 4 年
- 樓高
- 地上 15 層、地下 4 層
- 戶數
- 165 戶住家、4 戶店面
- 棟數／門牌
- 2 棟 實登登記門牌 2 個
- 建設公司
- 永豐泰地產股份有限公司（營造：總太營造股份有限公司）
- 公設比
- 約 32.9% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 70 元/坪/月
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 平面式 119 個、機械式 46 個
- 學區
- 大同國小、光明國中
- 公共設施
- 接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、健身房、親子遊戲區、KTV、信箱區、曬被區
- 地址
- 台中市南區新榮街79號
社區介紹來源：market.591.com.tw、www.sinyi.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 基地約 692 坪，公設比約 33%，建蔽率約 53.8%
- 格局以二房（21 至 30 坪）和三房（30 至 39 坪）為主，另有店面
- 車位配比約 1:0.98，含平面與機械
- 有設置電動車充電樁及預留管線
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 女王萬歲（本社區） | 4 年 | 165 戶住家、4 戶店面 | 46.2 | — |
| 學府路189號 | 32 年 | 待確認 | 26.6 | 68 m |
| 惠宇國圖館 | 0 年 | 271 戶 | 42.6 | 75 m |
| 學府路173號 | 32 年 | 待確認 | 27.4 | 107 m |
| 復興路3段142號 | 31 年 | 待確認 | 23.0 | 110 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 2–5樓 | 1 | 46.9 |
| 6–10樓 | 6 | 47.6 |
| 11–15樓 | 2 | 47.3 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 2房 | 5 | 49.8 | 1,380 萬 | 30.1 |
| 3房 | 4 | 42.3 | 1,577 萬 | 43.6 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-05 | 7/15F | 26.0 | 2 房 | 1,050 萬 🅿 | 45.5 |
| 2025-11 | 4/15F | 46.0 | 3 房 | 1,860 萬 🅿 | 46.9 |
| 2025-06 | 7/15F | 40.3 | 2 房 | 1,680 萬 🅿 | 49.8 |
| 2025-03 | 6/15F | 30.1 | 2 房 | 1,380 萬 🅿 | 51.2 |
| 2025-01 | 14/15F | 28.7 | 2 房 | 1,360 萬 🅿 | 53.3 |
| 2024-07 | 7/15F | 40.3 | 3 房 | 1,718 萬 🅿 | 51.0 |
| 2023-08 | 13/15F | 40.3 | 2 房 | 1,815 萬 🅿 | 41.3 |
| 2023-07 | 9/15F | 43.6 | 3 房 | 1,408 萬 🅿 | 36.9 |
| 2023-07 | 10/15F | 43.6 | 3 房 | 1,436 萬 🅿 | 37.7 |
| 2021-10 | 15/15F | 46.5 | 3 房 | 1,684 萬 🅿 | 41.2 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 22 m | 步行約 1 分 |
| 傳統市場 | 第五市場 市場 | 959 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 1,670 m | 騎車約 5 分・開車約 7 分 |
| 逛街、吃飯 | 東協廣場 百貨商場 | 1,546 m | 騎車約 5 分・開車約 6 分 |
| 小孩上學 | 大同國小 國小 | 839 m | 騎車約 3 分・開車約 4 分 |
| 散步、運動 | 復興園路公園 公園 | 218 m | 步行約 4 分 |
| 看病 | 林森醫院 醫院 | 672 m | 步行約 12 分 |
| 搭車通勤 | 五權 台鐵／捷運站 | 624 m | 步行約 11 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 2,367 m | 騎車約 8 分・開車約 9 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 五權 約 625 公尺
- 國中 市立四育國中 約 884 公尺
- 國小 市立大同國小 約 851 公尺
- 捷運 豐樂公園站 約 2,654 公尺
所在的南區新榮里，地段力 25 分（三區 61 里中第 29 名）。
- 醫療：6 處（白耳鼻喉科診所、世禾牙醫診所、永昇骨科診所、楊永銓中醫診所、楊基瓏耳鼻喉科診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 5 筆，中位總價約 1,380 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 2 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 15 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。