祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
浩瀚湖濱城
台中市東區｜富仁里｜進德路357號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「浩瀚湖濱城」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價50.3 萬/坪已扣車位・22 筆
近期成交單價區間46.1–55.6萬/坪・最近 10 筆
和東區整體比+55.7%東區各屋齡近一年中位 32.3 萬/坪
近一年價格變化-5.0%和前一年中位數比較
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2025 年・屋齡約 2 年
- 樓高
- 地上 28 層、地下 5 層
- 戶數
- 1,102 戶（住家 624、店面 28、辦公室 450）
- 棟數／門牌
- 1 幢 5 棟 實登登記門牌 4 個
- 建設公司
- 浩瀚開發建設（營造：頌恩營造）
- 公設比
- 約 35.0% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 70 元/坪/月
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 平面式 1,134 個（車位配比 1:1.03）
- 學區
- 樂業國小、育英國中
- 公共設施
- 接待大廳、中庭花園、交誼廳、會議室、閱覽室、視聽室、游泳池、健身房、兒童遊戲區、KTV、瑜伽教室、空中步道、媽媽教室
- 地址
- 台中市東區進德路357號
社區介紹來源：market.591.com.tw、newhouse.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 基地約 3,560 坪，單幢五棟，住宅與辦公混合規劃
- 車位全為平面式，配比約一戶一位多一點
- 設有游泳池、健身房與空中步道等較完整公設
- 位於進德路與樂業二路口，步行可到台中車站周邊
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 2–5樓 | 21 | 42.7 |
| 6–10樓 | 27 | 42.5 |
| 11–15樓 | 24 | 41.7 |
| 16樓以上 | 169 | 50.9 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 1房 | 4 | 51.0 | 1,569 萬 | 36.6 |
| 2房 | 104 | 47.7 | 1,564 萬 | 38.2 |
| 3房 | 112 | 48.2 | 2,222 萬 | 50.5 |
| 4房 | 20 | 50.7 | 2,766 萬 | 66.5 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-07 | 11/28F | 50.5 | 3 房 | 2,102 萬 🅿 | 47.4 |
| 2026-06 | 22/28F | 49.1 | 3 房 | 2,215 萬 🅿 | 51.8 |
| 2026-06 | 13/28F | 52.0 | 3 房 | 2,260 萬 🅿 | 49.5 |
| 2026-06 | 4/28F | 50.3 | 3 房 | 2,348 萬 🅿 | 50.9 |
| 2026-05 | 27/28F | 38.5 | 2 房 | 1,718 萬 🅿 | 53.7 |
| 2026-05 | 16/28F | 61.0 | 3 房 | 2,500 萬 🅿 | 51.9 |
| 2026-04 | 12/28F | 37.4 | 2 房 | 1,570 萬 🅿 | 50.5 |
| 2026-04 | 17/28F | 38.2 | 2 房 | 1,568 萬 🅿 | 49.1 |
| 2026-04 | 3/28F | 49.2 | 3 房 | 2,480 萬 🅿 | 55.6 |
| 2026-03 | 15/28F | 38.2 | 2 房 | 1,482 萬 🅿 | 46.1 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 美廉社 超市 | 81 m | 步行約 1 分 |
| 傳統市場 | 臺中市建國跳蚤市場 市場 | 351 m | 步行約 6 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 1,077 m | 騎車約 4 分・開車約 5 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰廣場S2館 百貨商場 | 479 m | 步行約 8 分 |
| 小孩上學 | 進德國小 國小 | 120 m | 步行約 2 分 |
| 散步、運動 | 干城公園 公園 | 349 m | 步行約 6 分 |
| 看病 | 臺安醫院 醫院 | 505 m | 步行約 9 分 |
| 搭車通勤 | 精武 台鐵／捷運站 | 759 m | 騎車約 2 分・開車約 4 分 |
| 開車上國道 | 太平交流道 交流道 | 2,064 m | 騎車約 7 分・開車約 8 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
所在的東區富仁里，地段力 0.9 分（三區 61 里中第 59 名）。
- 醫療：1 處（富台診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：未收錄
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 112 筆，中位總價約 2,222 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
- 近一年成交 22 筆，交易活絡、行情透明，日後轉手較容易
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 4 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 28 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。