祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
東城貳五
台中市東區｜富仁里｜練武路305號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「東城貳五」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價33.4 萬/坪已扣車位・2 筆
近期成交單價區間27.0–47.1萬/坪・最近 10 筆
和東區整體比+3.4%東區各屋齡近一年中位 32.3 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 2 筆成交，行情請同時參考近三年 4 筆（中位 39.8 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2025 年・屋齡約 2 年
- 樓高
- 地上 11 層
- 戶數
- 25 戶（頁面標示）
- 棟數／門牌
- 待確認 實登登記門牌 1 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 32.5% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 平面式 1 個、機械式 25 個
- 學區
- 力行國小、樂業國小、進德國小
- 公共設施
- 待確認
- 地址
- 台中市東區練武路305號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 提供三種戶型
- 車位配比約 1:1.04，以機械式為主
- 半責機械車位月費約 700 元，全責約 1,400 元
- 成交紀錄最高見 11 樓
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 東城貳五（本社區） | 2 年 | 25 戶（頁面標示） | 33.4 | — |
| 自由路3段203號 | 33 年 | 待確認 | 29.4 | 47 m |
| 京綻ONE | 2 年 | 36 戶 | 37.0 | 126 m |
| 浩瀚湖濱城（2025 完工） | 1 年 | 1,102 戶（住家 624、店面 28、辦公室 450） | 50.5 | 159 m |
| 福智街33號 | 3 年 | 80 戶（住家與店面拆分各頁不一致） | 41.0 | 179 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 1 | 36.6 |
| 2–5樓 | 9 | 28.7 |
| 6–10樓 | 5 | 34.2 |
| 11–15樓 | 1 | 47.1 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 2房 | 10 | 30.7 | 943 萬 | 37.2 |
| 3房 | 5 | 28.7 | 1,078 萬 | 44.8 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-02 | 8/11F | 35.3 | 2 房 | 1,150 萬 🅿 | 30.3 |
| 2025-12 | 1/11F | 33.3 | 2 房 | 930 萬 🅿 | 36.6 |
| 2025-03 | 11/11F | 40.2 | 2 房 | 1,500 萬 🅿 | 47.1 |
| 2024-02 | 10/11F | 49.8 | 3 房 | 1,788 萬 🅿 | 43.0 |
| 2022-03 | 3/11F | 39.9 | 2 房 | 937 萬 🅿 | 28.7 |
| 2022-03 | 4/11F | 39.9 | 2 房 | 968 萬 🅿 | 29.7 |
| 2022-03 | 3/11F | 44.8 | 3 房 | 1,070 萬 🅿 | 28.5 |
| 2022-03 | 2/11F | 39.0 | 2 房 | 888 萬 🅿 | 27.9 |
| 2022-03 | 2/11F | 44.8 | 3 房 | 1,018 萬 🅿 | 27.0 |
| 2022-03 | 9/11F | 35.3 | 2 房 | 950 萬 🅿 | 34.3 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 美廉社 超市 | 130 m | 步行約 2 分 |
| 傳統市場 | 臺中市建國跳蚤市場 市場 | 257 m | 步行約 4 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 929 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰廣場S2館 百貨商場 | 320 m | 步行約 6 分 |
| 小孩上學 | 進德國小 國小 | 252 m | 步行約 4 分 |
| 散步、運動 | 干城公園 公園 | 214 m | 步行約 4 分 |
| 看病 | 臺安醫院 醫院 | 661 m | 步行約 11 分 |
| 搭車通勤 | 臺中 台鐵／捷運站 | 872 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 開車上國道 | 太平交流道 交流道 | 1,974 m | 騎車約 6 分・開車約 8 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 精武 約 901 公尺
- 國中 市立雙十國中 約 1,057 公尺
- 國小 市立樂業國小 約 612 公尺
所在的東區富仁里，地段力 0.9 分（三區 61 里中第 59 名）。
- 醫療：1 處（富台診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 10 筆，中位總價約 943 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 1 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 11 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。