祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
福聯新城甲區
台中市東區｜富仁里｜富榮街16號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「福聯新城甲區」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價22.9 萬/坪已扣車位・2 筆
近期成交單價區間20.8–27.7萬/坪・最近 10 筆
和東區整體比-29.1%東區各屋齡近一年中位 32.3 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 2 筆成交，行情請同時參考近三年 10 筆（中位 25.3 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2000 年・屋齡約 27 年
- 樓高
- 地上 14 層
- 戶數
- 70 戶
- 棟數／門牌
- 待確認 實登登記門牌 5 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 24.6% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 待確認
- 學區
- 力行國小、樂業國小、進德國小
- 公共設施
- 待確認
- 地址
- 台中市東區富榮街16號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 住宅大樓，成交以約 43 坪 3 房為主
- 進德國小約 263 公尺
- 精武進化路口公車站約 501 公尺
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 福聯新城甲區（本社區） | 27 年 | 70 戶 | 22.9 | — |
| 富榮街5號 | 26 年 | 240 戶 | 22.9 | 67 m |
| 富榮街38-5號 | 26 年 | 待確認 | 23.4 | 99 m |
| 進德路38-7號 | 28 年 | 待確認 | 19.4 | 121 m |
| 浩瀚湖濱城（2025 完工） | 1 年 | 1,102 戶（住家 624、店面 28、辦公室 450） | 50.5 | 148 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 1 | 24.9 |
| 2–5樓 | 5 | 25.7 |
| 6–10樓 | 5 | 23.4 |
| 11–15樓 | 2 | 23.9 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 3房 | 13 | 24.9 | 1,020 萬 | 43.3 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 1/12F | 40.1 | 3 房 | 1,000 萬 | 24.9 |
| 2026-06 | 7/14F | 43.3 | 3 房 | 900 萬 | 20.8 |
| 2025-07 | 2/14F | 43.3 | 3 房 | 1,120 萬 | 25.9 |
| 2024-08 | 12/12F | 39.7 | 3 房 | 1,100 萬 | 27.7 |
| 2024-07 | 6/14F | 43.3 | 3 房 | 1,080 萬 | 25.0 |
| 2024-05 | 3/12F | 37.8 | 3 房 | 1,038 萬 | 27.4 |
| 2024-04 | 4/12F | 39.7 | 3 房 | 1,021 萬 | 25.7 |
| 2024-04 | 4/12F | 45.7 | 3 房 | 1,070 萬 | 23.4 |
| 2024-02 | 6/12F | 38.0 | 3 房 | 1,020 萬 | 26.8 |
| 2023-12 | 7/12F | 39.7 | 3 房 | 928 萬 | 23.4 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 美廉社 超市 | 153 m | 步行約 3 分 |
| 傳統市場 | 臺中市建國跳蚤市場 市場 | 379 m | 步行約 7 分 |
| 大採購 | 家樂福超市 量販店 | 1,040 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰廣場 百貨商場 | 573 m | 步行約 10 分 |
| 小孩上學 | 進德國小 國小 | 207 m | 步行約 4 分 |
| 散步、運動 | 干城公園 公園 | 419 m | 步行約 7 分 |
| 看病 | 臺安醫院 醫院 | 457 m | 步行約 8 分 |
| 搭車通勤 | 精武 台鐵／捷運站 | 772 m | 騎車約 3 分・開車約 4 分 |
| 開車上國道 | 太平交流道 交流道 | 2,211 m | 騎車約 7 分・開車約 8 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 精武 約 785 公尺
- 國中 市立雙十國中 約 783 公尺
- 國小 市立力行國小 約 618 公尺
- 捷運 四維國小站 約 2,810 公尺
所在的東區富仁里，地段力 0.9 分（三區 61 里中第 59 名）。
- 醫療：1 處（富台診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：增建 2 筆、陽台外推 2 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 13 筆，中位總價約 1,020 萬），預算在這附近的買方
- 重視總價、能接受屋齡的首購或自住族
這個社區的優點
- 總價相對友善，單價比同區新案低
- 單價低於東區整體約 29%
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 5 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 14 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。