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社區購屋分析
湖濱1號四期湖濱雙星
台中市東區｜泉源里｜樂業南路166號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「湖濱1號四期湖濱雙星」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價47.6 萬/坪已扣車位・3 筆
近期成交單價區間30.1–52.7萬/坪・最近 10 筆
和東區整體比+47.4%東區各屋齡近一年中位 32.3 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2017 年・屋齡約 9 年
- 樓高
- 地上 22 層、地下 2 層
- 戶數
- 143 戶
- 棟數／門牌
- 2 棟 實登登記門牌 6 個
- 建設公司
- 林維建設
- 公設比
- 約 33.3% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 全平面車位
- 學區
- 樂業國小、育英國中
- 公共設施
- 接待大廳、中庭花園、空中花園、健身房、宴會廳、遊戲室、圖書室
- 地址
- 台中市東區樂業南路166號
社區介紹來源：market.591.com.tw、www.sinyi.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 每層 3 戶、2 部電梯
- 北向為四房、南向為三房
- 北面可望湖濱生態園區，棟距較寬
- 基地約 1,546 坪，另有約 250 坪花園廣場
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 湖濱1號四期湖濱雙星（本社區） | 9 年 | 143 戶 | 47.6 | — |
| 浩瀚湖濱城（2025 完工） | 1 年 | 1,102 戶（住家 624、店面 28、辦公室 450） | 50.5 | 99 m |
| 樂業一路79號 | 11 年 | 111 戶 | 43.9 | 151 m |
| 樂業南路37號 | 12 年 | 75 戶 | 41.9 | 215 m |
| 樂業一路5號 | 3 年 | 225 戶 | 42.0 | 325 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 4 | 50.0 |
| 2–5樓 | 1 | 43.1 |
| 6–10樓 | 2 | 42.9 |
| 11–15樓 | 2 | 38.9 |
| 16樓以上 | 5 | 47.9 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 開放格局 | 4 | 50.0 | 2,632 萬 | 62.3 |
| 3房 | 6 | 48.1 | 2,434 萬 | 61.5 |
| 4房 | 4 | 44.0 | 2,539 萬 | 71.0 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-05 | 21/22F | 71.0 | 3 房 | 2,880 萬 🅿 | 49.0 |
| 2025-12 | 1/22F | 77.8 | 0 房 | 2,764 萬 🅿 | 30.1 |
| 2025-12 | 19/22F | 52.2 | 3 房 | 2,200 萬 🅿 | 47.6 |
| 2025-08 | 18/22F | 71.0 | 4 房 | 2,820 萬 🅿 | 47.9 |
| 2025-05 | 1/22F | 60.6 | 0 房 | 2,858 萬 🅿 | 52.7 |
| 2024-08 | 22/22F | 52.2 | 3 房 | 2,268 萬 🅿 | 49.2 |
| 2024-05 | 4/22F | 61.8 | 4 房 | 2,418 萬 🅿 | 43.1 |
| 2024-01 | 13/22F | 72.8 | 3 房 | 2,750 萬 🅿 | 33.9 |
| 2023-10 | 10/22F | 52.2 | 3 房 | 2,238 萬 🅿 | 48.5 |
| 2023-07 | 13/22F | 70.8 | 3 房 | 2,600 萬 🅿 | 43.9 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | LOPIA 超市 | 327 m | 步行約 6 分 |
| 傳統市場 | 臺中市公有建國零售市場 市場 | 184 m | 步行約 3 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 705 m | 騎車約 2 分・開車約 4 分 |
| 逛街、吃飯 | Mitsui Shopping Park LaLaport 台中 百貨商場 | 298 m | 步行約 5 分 |
| 小孩上學 | 樂業國小 國小 | 225 m | 步行約 4 分 |
| 散步、運動 | 蜜糖公園 公園 | 69 m | 步行約 1 分 |
| 看病 | 台新醫院 醫院 | 1,246 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
| 搭車通勤 | 臺中 台鐵／捷運站 | 810 m | 騎車約 3 分・開車約 4 分 |
| 開車上國道 | 太平交流道 交流道 | 1,354 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 臺中 約 980 公尺
- 國中 市立育英國中 約 474 公尺
- 國小 市立樂業國小 約 246 公尺
所在的東區泉源里，地段力 43.9 分（三區 61 里中第 9 名）。
- 學區：1 處（樂業國小）
- 公園：4 處（樂業寵物公園、泉源兒童交通主題公園、蜜糖公園、泉源公園）
- 商場市場：2 處（臺中市公有建國零售市場、Mitsui Shopping Park LaLaport 台中）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 6 筆，中位總價約 2,434 萬），預算在這附近的買方
這個社區的優點
- 步行可到樂業國小（約 246 公尺）
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 6 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 22 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。