祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
林維湖悅
台中市東區｜泉源里｜樂業一路79號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「林維湖悅」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價43.9 萬/坪已扣車位・1 筆
近期成交單價區間29.5–51.1萬/坪・最近 10 筆
和東區整體比+35.9%東區各屋齡近一年中位 32.3 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 1 筆成交，行情請同時參考近三年 8 筆（中位 43.8 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2015 年・屋齡約 11 年
- 樓高
- 地上 10 層
- 戶數
- 111 戶
- 棟數／門牌
- 待確認 實登登記門牌 7 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 33.3% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 待確認
- 學區
- 鄰近國小約174公尺
- 公共設施
- 待確認
- 地址
- 台中市東區樂業一路79號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 住宅大樓，格局為37坪與47.8坪兩種3房2衛
- 距台中火車站約898公尺
- 車位配比被評為合理
- 1000公尺內無大型購物中心
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 5 | 43.8 |
| 2–5樓 | 2 | 41.8 |
| 6–10樓 | 12 | 40.6 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 開放格局 | 4 | 43.6 | 1,875 萬 | 48.4 |
| 2房 | 8 | 40.6 | 1,265 萬 | 37.5 |
| 3房 | 6 | 41.3 | 1,627 萬 | 45.9 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-01 | 7/10F | 44.1 | 3 房 | 1,638 萬 🅿 | 43.9 |
| 2025-05 | 1/10F | 48.4 | 0 房 | 1,880 萬 🅿 | 43.8 |
| 2025-02 | 9/10F | 44.1 | 2 房 | 1,708 萬 🅿 | 46.5 |
| 2024-10 | 5/10F | 47.8 | 3 房 | 1,850 萬 🅿 | 45.2 |
| 2024-07 | 1/10F | 48.4 | 0 房 | 1,870 萬 🅿 | 43.5 |
| 2024-05 | 1/10F | 79.2 | 0 房 | 3,680 萬 🅿 | 51.1 |
| 2024-05 | 6/10F | 44.1 | 3 房 | 1,625 萬 🅿 | 43.5 |
| 2024-03 | 8/10F | 39.6 | 2 房 | 1,425 萬 🅿 | 42.0 |
| 2023-10 | 7/10F | 39.6 | 2 房 | 1,310 萬 🅿 | 29.5 |
| 2023-06 | 8/10F | 47.8 | 3 房 | 1,616 萬 🅿 | 39.1 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 育樂超市 超市 | 323 m | 步行約 6 分 |
| 傳統市場 | 臺中市公有建國零售市場 市場 | 323 m | 步行約 6 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 818 m | 騎車約 3 分・開車約 4 分 |
| 逛街、吃飯 | Mitsui Shopping Park LaLaport 台中 百貨商場 | 440 m | 步行約 8 分 |
| 小孩上學 | 樂業國小 國小 | 188 m | 步行約 3 分 |
| 散步、運動 | 蜜糖公園 公園 | 119 m | 步行約 2 分 |
| 看病 | 台新醫院 醫院 | 1,213 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
| 搭車通勤 | 臺中 台鐵／捷運站 | 906 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 開車上國道 | 太平交流道 交流道 | 1,291 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 臺中 約 1,081 公尺
- 國中 市立育英國中 約 372 公尺
- 國小 市立樂業國小 約 198 公尺
所在的東區泉源里，地段力 43.9 分（三區 61 里中第 9 名）。
- 學區：1 處（樂業國小）
- 公園：4 處（樂業寵物公園、泉源兒童交通主題公園、蜜糖公園、泉源公園）
- 商場市場：2 處（臺中市公有建國零售市場、Mitsui Shopping Park LaLaport 台中）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：增建 1 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 8 筆，中位總價約 1,265 萬），預算在這附近的買方
這個社區的優點
- 步行可到樂業國小（約 198 公尺）
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 7 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 10 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。