祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
塗城京讚
台中市大里區｜瑞城里｜塗城路428號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「塗城京讚」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價36.7 萬/坪已扣車位・0 筆
近期成交單價區間27.0–40.1萬/坪・最近 10 筆
和大里區整體比+30.6%大里區各屋齡近一年中位 28.1 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年沒有成交登錄，單價以近三年 5 筆的中位數 36.7 萬/坪 代替。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2019 年・屋齡約 8 年
- 樓高
- 地上 11 層
- 戶數
- 80 戶
- 棟數／門牌
- 待確認 實登登記門牌 1 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 34.2% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 平面84個
- 學區
- 塗城國小、美群國小、瑞城國小
- 公共設施
- 待確認
- 地址
- 台中市大里區塗城路428號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 住宅大樓，平面車位多於戶數
- 在售以2房（26~30坪）與3房（35~38坪）為主
- 周邊1000公尺內無捷運站
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 塗城京讚（本社區） | 8 年 | 80 戶 | 36.7 | — |
| 悅幸福 | 3 年 | 113 戶 | 34.7 | 29 m |
| 瑞和街27巷60弄18號 | 20 年 | 待確認 | 26.5 | 171 m |
| 塗城路525-25號 | 28 年 | 待確認 | 18.6 | 226 m |
| 成功路511號 | 32 年 | 待確認 | 23.1 | 233 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 2–5樓 | 2 | 29.9 |
| 6–10樓 | 7 | 34.0 |
| 11–15樓 | 1 | 27.8 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 2房 | 5 | 34.0 | 1,070 萬 | 38.6 |
| 3房 | 5 | 29.9 | 1,250 萬 | 46.9 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025-06 | 9/11F | 41.4 | 2 房 | 1,236 萬 🅿 | 36.7 |
| 2025-04 | 9/11F | 37.2 | 2 房 | 1,180 萬 🅿 | 40.1 |
| 2024-10 | 9/11F | 46.9 | 3 房 | 1,480 萬 🅿 | 37.6 |
| 2024-10 | 4/11F | 59.9 | 3 房 | 1,500 萬 🅿 | 32.8 |
| 2024-09 | 7/11F | 38.6 | 2 房 | 1,070 萬 🅿 | 34.0 |
| 2023-03 | 6/11F | 38.6 | 2 房 | 1,058 萬 🅿 | 34.0 |
| 2023-02 | 4/11F | 46.9 | 3 房 | 1,100 萬 🅿 | 27.0 |
| 2022-11 | 10/11F | 48.8 | 3 房 | 1,250 萬 🅿 | 29.9 |
| 2022-02 | 11/11F | 48.6 | 2 房 | 998 萬 🅿 | 27.8 |
| 2022-02 | 10/11F | 46.9 | 3 房 | 1,100 萬 🅿 | 27.0 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全統運動用品店 超市 | 176 m | 步行約 3 分 |
| 傳統市場 | 仁化黃昏市場 市場 | 1,039 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 3,146 m | 騎車約 10 分・開車約 11 分 |
| 逛街、吃飯 | Mitsui Shopping Park LaLaport 台中 百貨商場 | 5,312 m | 開車約 16 分 |
| 小孩上學 | 瑞城國小 國小 | 353 m | 步行約 6 分 |
| 散步、運動 | 921紀念公園 公園 | 239 m | 步行約 4 分 |
| 看病 | 霧峰澄清醫院 醫院 | 584 m | 步行約 10 分 |
| 搭車通勤 | 臺中 台鐵／捷運站 | 5,681 m | 開車約 16 分 |
| 開車上國道 | 大里二交流道 交流道 | 1,727 m | 騎車約 6 分・開車約 7 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 國中 市立成功國中 約 727 公尺
- 國小 市立瑞城國小 約 307 公尺
所在的大里區瑞城里，地段力 7.8 分（三區 61 里中第 51 名）。
- 學區：1 處（瑞城國小）
- 公園：2 處（瑞城公園、921紀念公園）
- 醫療：3 處（誠安牙醫診所、光明眼科、祐德牙醫診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：增建 1 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 5 筆，中位總價約 1,070 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
- 步行可到瑞城國小（約 307 公尺）
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 1 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 11 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。