祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
悅幸福
台中市大里區｜瑞城里｜塗城路368巷21號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「悅幸福」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價34.7 萬/坪已扣車位・3 筆
近期成交單價區間31.6–40.4萬/坪・最近 10 筆
和大里區整體比+23.5%大里區各屋齡近一年中位 28.1 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2023 年・屋齡約 4 年
- 樓高
- 地上 12 層
- 戶數
- 113 戶
- 棟數／門牌
- 待確認 實登登記門牌 3 個
- 建設公司
- 雋詠開發建設
- 公設比
- 約 32.9% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 待確認
- 學區
- 塗城國小、成功國中
- 公共設施
- 花園、健身房、媽媽教室、圖書室、會議室
- 地址
- 台中市大里區塗城路368巷21號
社區介紹來源：sinyi.com.tw、market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 地上 12 層的住宅大樓，屋齡約 3 年，屬 2023 年前後完工的新案
- 公設包含花園、健身房、圖書室與會議室
- 距塗城國小、成功國中約 900 公尺
- 近塗城市場與大里仁愛醫院，生活機能齊備
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 悅幸福（本社區） | 4 年 | 113 戶 | 34.7 | — |
| 塗城路428號 | 7 年 | 80 戶 | 36.7 | 29 m |
| 瑞和街27巷60弄18號 | 20 年 | 待確認 | 26.5 | 167 m |
| 塗城路525-25號 | 28 年 | 待確認 | 18.6 | 214 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 1 | 44.9 |
| 2–5樓 | 5 | 33.8 |
| 6–10樓 | 8 | 34.5 |
| 11–15樓 | 2 | 29.4 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 2房 | 15 | 34.7 | 980 萬 | 33.0 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-08 | 9/12F | 31.7 | 2 房 | 1,038 萬 🅿 | 37.5 |
| 2026-04 | 6/12F | 34.4 | 2 房 | 1,040 萬 🅿 | 34.7 |
| 2026-04 | 8/12F | 33.0 | 2 房 | 980 萬 🅿 | 34.2 |
| 2025-09 | 5/12F | 33.0 | 2 房 | 1,070 萬 🅿 | 37.9 |
| 2024-11 | 6/12F | 33.4 | 2 房 | 1,142 萬 🅿 | 40.1 |
| 2024-06 | 5/12F | 33.0 | 2 房 | 1,130 萬 🅿 | 40.3 |
| 2024-04 | 10/12F | 34.4 | 2 房 | 960 萬 🅿 | 31.6 |
| 2024-04 | 8/12F | 34.4 | 2 房 | 1,190 萬 🅿 | 40.4 |
| 2023-09 | 2/12F | 31.7 | 2 房 | 938 萬 🅿 | 33.4 |
| 2023-09 | 2/12F | 33.0 | 2 房 | 970 萬 🅿 | 33.8 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全統運動用品店 超市 | 204 m | 步行約 4 分 |
| 傳統市場 | 仁化黃昏市場 市場 | 1,054 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 3,158 m | 騎車約 10 分・開車約 11 分 |
| 逛街、吃飯 | Mitsui Shopping Park LaLaport 台中 百貨商場 | 5,317 m | 開車約 16 分 |
| 小孩上學 | 瑞城國小 國小 | 367 m | 步行約 6 分 |
| 散步、運動 | 921紀念公園 公園 | 255 m | 步行約 4 分 |
| 看病 | 霧峰澄清醫院 醫院 | 610 m | 步行約 11 分 |
| 搭車通勤 | 臺中 台鐵／捷運站 | 5,688 m | 開車約 16 分 |
| 開車上國道 | 大里二交流道 交流道 | 1,752 m | 騎車約 6 分・開車約 7 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 國小 市立瑞城國小 約 326 公尺
- 國中 市立成功國中 約 745 公尺
所在的大里區瑞城里，地段力 7.8 分（三區 61 里中第 51 名）。
- 學區：1 處（瑞城國小）
- 公園：2 處（瑞城公園、921紀念公園）
- 醫療：3 處（誠安牙醫診所、光明眼科、祐德牙醫診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 15 筆，中位總價約 980 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
- 步行可到瑞城國小（約 326 公尺）
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 3 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 12 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。