祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
新業自由居
台中市東區｜十甲里｜自由路4段255號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「新業自由居」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價44.0 萬/坪已扣車位・0 筆
近期成交單價區間27.4–46.0萬/坪・最近 10 筆
和東區整體比+36.2%東區各屋齡近一年中位 32.3 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年沒有成交登錄，單價以近三年 4 筆的中位數 44.0 萬/坪 代替。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2022 年・屋齡約 4 年
- 樓高
- 地上 15 層、地下 4 層
- 戶數
- 154 戶（住家 151 戶、店面 3 戶）
- 棟數／門牌
- 2 棟（A、B 棟） 實登登記門牌 5 個
- 建設公司
- 新業建設
- 公設比
- 約 33.0% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 平面式 186 個
- 學區
- 成功國小、育英國中
- 公共設施
- 接待大廳、會議室、閱覽室、視聽室、健身房
- 地址
- 台中市東區自由路4段255號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 車位全為平面式，無機械車位
- 交屋時含天花板、燈具、變頻空調與廚房電器櫃
- 基地位於自由路四段，兩側有行道樹
- 東側有一棟 10 層建物，部分戶別視野受影響
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 新業自由居（本社區） | 4 年 | 154 戶（住家 151 戶、店面 3 戶） | 44.0 | — |
| 自由路4段217號 | 12 年 | 87 戶 | 30.0 | 131 m |
| 自由路4段222號 | 20 年 | 待確認 | 25.0 | 145 m |
| 十甲路268巷16號 | 22 年 | 待確認 | 42.6 | 167 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 2–5樓 | 2 | 33.4 |
| 6–10樓 | 6 | 35.9 |
| 11–15樓 | 9 | 34.9 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 2房 | 4 | 41.0 | 1,652 萬 | 44.8 |
| 3房 | 10 | 35.4 | 1,560 萬 | 47.2 |
| 4房 | 3 | 27.4 | 1,900 萬 | 75.4 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025-06 | 6/15F | 48.4 | 3 房 | 1,850 萬 🅿 | 35.3 |
| 2024-09 | 11/15F | 46.7 | 2 房 | 1,915 萬 🅿 | 45.8 |
| 2024-06 | 10/15F | 44.8 | 2 房 | 1,835 萬 🅿 | 46.0 |
| 2024-04 | 7/15F | 55.2 | 3 房 | 1,938 萬 🅿 | 42.2 |
| 2023-08 | 11/15F | 54.2 | 4 房 | 2,050 萬 🅿 | 41.3 |
| 2023-08 | 9/15F | 48.4 | 3 房 | 1,580 萬 🅿 | 35.6 |
| 2023-08 | 14/15F | 75.4 | 4 房 | 1,900 萬 🅿 | 27.4 |
| 2023-08 | 14/15F | 75.4 | 4 房 | 1,900 萬 🅿 | 27.4 |
| 2023-08 | 13/15F | 47.2 | 3 房 | 1,630 萬 🅿 | 38.0 |
| 2023-06 | 5/15F | 44.8 | 3 房 | 1,540 萬 🅿 | 38.0 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 451 m | 步行約 8 分 |
| 傳統市場 | 十甲旺市場 市場 | 638 m | 步行約 11 分 |
| 大採購 | 家樂福超市 量販店 | 1,370 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰廣場S2館 百貨商場 | 1,275 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
| 小孩上學 | 成功國小 國小 | 792 m | 騎車約 3 分・開車約 4 分 |
| 散步、運動 | 樂豐公園 公園 | 151 m | 步行約 3 分 |
| 看病 | 賢德醫院 醫院 | 1,085 m | 騎車約 4 分・開車約 5 分 |
| 搭車通勤 | 精武 台鐵／捷運站 | 944 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 開車上國道 | 太平交流道 交流道 | 1,239 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 精武 約 955 公尺
- 國中 市立育英國中 約 872 公尺
- 國小 市立東區成功國小 約 790 公尺
所在的東區十甲里，地段力 13.1 分（三區 61 里中第 43 名）。
- 公園：3 處（長福公園、樂豐公園、樂明公園）
- 醫療：2 處（骨力診所、一心中醫診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 10 筆，中位總價約 1,560 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 5 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 15 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。