祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
大隱之美NO.3品日子
台中市大里區｜塗城里｜光正路8巷32號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「大隱之美NO.3品日子」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價35.3 萬/坪已扣車位・1 筆
近期成交單價區間34.5–41.1萬/坪・最近 10 筆
和大里區整體比+25.6%大里區各屋齡近一年中位 28.1 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 1 筆成交，行情請同時參考近三年 14 筆（中位 36.3 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2025 年・屋齡約 2 年
- 樓高
- 地上 11 層、地下 1 層
- 戶數
- 39 戶
- 棟數／門牌
- 2 棟 實登登記門牌 4 個
- 建設公司
- 勝興資產有限公司（營造：小熊營造股份有限公司）
- 公設比
- 約 33.2% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待定
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 平面 7 個、機械 37 個
- 學區
- 美群國小、光正國中
- 公共設施
- 接待大廳、交誼廳、信箱區、曬被區、資源回收室
- 地址
- 台中市大里區光正路8巷32號
社區介紹來源：newhouse.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 基地約250坪，建蔽率約49%
- 公設比約33.7%
- 車位配比約1:1.13
- 鄰近草湖溪自行車道與瑞城公園
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 2–5樓 | 4 | 34.9 |
| 6–10樓 | 8 | 36.4 |
| 11–15樓 | 2 | 39.5 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 2房 | 13 | 36.1 | 970 萬 | 29.0 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 8/11F | 27.6 | 2 房 | 970 萬 🅿 | 35.3 |
| 2025-10 | 10/11F | 24.2 | 2 房 | 888 萬 | 36.6 |
| 2025-05 | 9/11F | 27.6 | 2 房 | 956 萬 🅿 | 36.1 |
| 2025-04 | 8/11F | 29.1 | 2 房 | 1,030 萬 🅿 | 35.6 |
| 2025-03 | 7/11F | 30.9 | 2 房 | 1,080 萬 🅿 | 35.1 |
| 2024-12 | 7/11F | 29.0 | 2 房 | 1,053 萬 🅿 | 36.6 |
| 2024-11 | 11/11F | 47.1 | 3 房 | 1,708 萬 🅿 | 41.1 |
| 2024-10 | 4/11F | 29.1 | 2 房 | 968 萬 🅿 | 34.5 |
| 2024-09 | 8/11F | 29.0 | 2 房 | 1,068 萬 🅿 | 37.0 |
| 2024-09 | 4/11F | 29.0 | 2 房 | 965 萬 🅿 | 34.5 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 美廉社 超市 | 368 m | 步行約 6 分 |
| 傳統市場 | 仁化黃昏市場 市場 | 1,809 m | 騎車約 6 分・開車約 7 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 3,777 m | 騎車約 12 分・開車約 13 分 |
| 逛街、吃飯 | Mitsui Shopping Park LaLaport 台中 百貨商場 | 5,739 m | 開車約 17 分 |
| 小孩上學 | 美群國小 國小 | 457 m | 步行約 8 分 |
| 散步、運動 | 大愛公園 公園 | 814 m | 騎車約 3 分・開車約 4 分 |
| 看病 | 霧峰澄清醫院 醫院 | 1,423 m | 騎車約 5 分・開車約 6 分 |
| 搭車通勤 | 臺中 台鐵／捷運站 | 6,167 m | 開車約 18 分 |
| 開車上國道 | 大里二交流道 交流道 | 2,633 m | 騎車約 9 分・開車約 10 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 國中 市立光正國中 約 1,110 公尺
- 國小 市立美群國小 約 521 公尺
所在的大里區塗城里，地段力 1.1 分（三區 61 里中第 58 名）。
- 學區：1 處（美群國小）
- 公園：1 處（塗城里社區公園）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：增建 1 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 13 筆，中位總價約 970 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 4 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 11 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。