祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
美好莊園
台中市東區｜東門里｜東福路86號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「美好莊園」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價32.3 萬/坪已扣車位・2 筆
近期成交單價區間29.7–40.8萬/坪・最近 10 筆
和東區整體比+0.0%東區各屋齡近一年中位 32.3 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 2 筆成交，行情請同時參考近三年 8 筆（中位 37.0 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2017 年・屋齡約 10 年
- 樓高
- 地上 14 層
- 戶數
- 135 戶
- 棟數／門牌
- 5 棟 實登登記門牌 9 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 30.9% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 平面 142 個
- 學區
- 大智國小、育英國中
- 公共設施
- 接待大廳、中庭花園、交誼廳
- 地址
- 台中市東區東福路86號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 車位全為平面式，車位配比約1:1.05
- 共5棟，總戶數約135戶
- 公設含大廳、中庭花園與交誼廳
- 距大智國小約860公尺
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 2–5樓 | 4 | 29.5 |
| 6–10樓 | 4 | 34.2 |
| 11–15樓 | 8 | 34.1 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 3房 | 12 | 34.1 | 1,580 萬 | 51.8 |
| 4房 | 4 | 29.8 | 1,880 萬 | 64.7 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 3/14F | 75.5 | 4 房 | 1,980 萬 🅿 | 29.7 |
| 2026-04 | 7/14F | 51.2 | 3 房 | 1,580 萬 🅿 | 34.8 |
| 2025-04 | 7/14F | 51.5 | 3 房 | 1,800 萬 🅿 | 39.2 |
| 2024-12 | 6/14F | 64.7 | 4 房 | 2,100 萬 🅿 | 33.7 |
| 2024-09 | 12/14F | 51.5 | 3 房 | 1,868 萬 🅿 | 40.8 |
| 2024-07 | 13/14F | 52.0 | 3 房 | 1,830 萬 🅿 | 40.1 |
| 2024-06 | 11/14F | 52.1 | 3 房 | 1,820 萬 🅿 | 39.7 |
| 2024-06 | 13/14F | 61.8 | 3 房 | 1,688 萬 🅿 | 31.8 |
| 2023-08 | 13/14F | 51.6 | 3 房 | 1,490 萬 🅿 | 32.3 |
| 2023-08 | 11/14F | 51.8 | 3 房 | 1,580 萬 🅿 | 34.3 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 683 m | 步行約 12 分 |
| 傳統市場 | 旱溪夜市 市場 | 768 m | 騎車約 2 分・開車約 4 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 1,476 m | 騎車約 5 分・開車約 6 分 |
| 逛街、吃飯 | Mitsui Shopping Park LaLaport 台中 百貨商場 | 1,106 m | 騎車約 4 分・開車約 5 分 |
| 小孩上學 | 大智國小 國小 | 796 m | 騎車約 3 分・開車約 4 分 |
| 散步、運動 | 東光園道 公園 | 333 m | 步行約 6 分 |
| 看病 | 台新醫院 醫院 | 778 m | 騎車約 3 分・開車約 4 分 |
| 搭車通勤 | 臺中 台鐵／捷運站 | 1,633 m | 騎車約 5 分・開車約 7 分 |
| 開車上國道 | 太平交流道 交流道 | 1,062 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 臺中 約 1,753 公尺
- 國中 市立育英國中 約 1,014 公尺
- 國小 市立大智國小 約 820 公尺
所在的東區東門里，地段力 17.5 分（三區 61 里中第 37 名）。
- 公園：6 處（東光園道、東門兒童公園、仁和公園）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 12 筆，中位總價約 1,580 萬），預算在這附近的買方
這個社區的優點
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 9 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 14 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。