祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
勝美新東區
台中市東區｜東南里｜福昌街17號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「勝美新東區」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價39.3 萬/坪已扣車位・9 筆
近期成交單價區間31.1–43.4萬/坪・最近 10 筆
和東區整體比+21.7%東區各屋齡近一年中位 32.3 萬/坪
近一年價格變化+5.2%和前一年中位數比較
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2023 年・屋齡約 3 年
- 樓高
- 地上 15 層
- 戶數
- 430 戶
- 棟數／門牌
- 7 棟（A～G） 實登登記門牌 16 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 32.4% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 暫定 65 元/坪/月（管委會尚未成立）
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 坡道平面，共 496 個
- 學區
- 成功國小、育英國中
- 公共設施
- 接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱讀室、健身房、桌球室、兒童遊戲區、瑜珈教室、烹飪教室、信箱區、曬衣區
- 地址
- 台中市東區福昌街17號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 共七棟，A棟以四房為主，B、C、F、G棟為三房
- D、E棟為兩房，兩部電梯服務五戶
- 車位全為平面式，約每戶一個以上
- 梯戶比偏低，部分兩三房玄關有室內樑柱
- 步行約 5 分鐘到精武車站
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 勝美新東區（本社區） | 3 年 | 430 戶 | 39.3 | — |
| 南京東路1段336-3號 | 28 年 | 待確認 | 27.7 | 166 m |
| 東南街110號 | 32 年 | 待確認 | 22.0 | 309 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 6 | 41.2 |
| 2–5樓 | 41 | 34.9 |
| 6–10樓 | 45 | 36.7 |
| 11–15樓 | 59 | 36.8 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 開放格局 | 3 | 41.4 | 1,620 萬 | 42.5 |
| 2房 | 55 | 37.2 | 1,240 萬 | 38.5 |
| 3房 | 92 | 36.0 | 1,487 萬 | 46.8 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 14/15F | 47.0 | 3 房 | 1,720 萬 🅿 | 41.8 |
| 2026-05 | 8/15F | 47.0 | 3 房 | 1,625 萬 🅿 | 39.3 |
| 2026-04 | 14/15F | 46.2 | 3 房 | 1,750 萬 🅿 | 43.4 |
| 2026-04 | 12/15F | 46.7 | 3 房 | 1,616 萬 🅿 | 39.3 |
| 2026-03 | 14/15F | 47.1 | 3 房 | 1,750 萬 🅿 | 42.5 |
| 2026-03 | 13/15F | 47.0 | 3 房 | 1,600 萬 🅿 | 31.1 |
| 2026-01 | 11/15F | 47.1 | 3 房 | 1,615 萬 🅿 | 38.9 |
| 2026-01 | 9/15F | 47.1 | 3 房 | 1,460 萬 🅿 | 34.8 |
| 2025-12 | 9/15F | 38.5 | 2 房 | 1,250 萬 🅿 | 37.8 |
| 2025-11 | 1/15F | 35.2 | 2 房 | 1,208 萬 🅿 | 41.0 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 80 m | 步行約 1 分 |
| 傳統市場 | 十甲旺市場 市場 | 125 m | 步行約 2 分 |
| 大採購 | 家樂福超市 量販店 | 1,015 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰廣場S2館 百貨商場 | 962 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 小孩上學 | 進德國小 國小 | 537 m | 步行約 9 分 |
| 散步、運動 | 長福公園 公園 | 449 m | 步行約 8 分 |
| 看病 | 臺安醫院 醫院 | 527 m | 步行約 9 分 |
| 搭車通勤 | 精武 台鐵／捷運站 | 332 m | 步行約 6 分 |
| 開車上國道 | 太平交流道 交流道 | 1,819 m | 騎車約 6 分・開車約 7 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 精武 約 348 公尺
- 國小 市立力行國小 約 663 公尺
- 國中 市立雙十國中 約 1,032 公尺
所在的東區東南里，地段力 34 分（三區 61 里中第 18 名）。
- 商場市場：1 處（十甲旺市場）
- 交通：1 處（精武）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 92 筆，中位總價約 1,487 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 16 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 15 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。