祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
寶鴻景美大廈
台中市東區｜樂成里｜東光園路568號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「寶鴻景美大廈」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價27.7 萬/坪已扣車位・1 筆
近期成交單價區間26.5–39.4萬/坪・最近 10 筆
和東區整體比-14.2%東區各屋齡近一年中位 32.3 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 1 筆成交，行情請同時參考近三年 7 筆（中位 36.0 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2016 年・屋齡約 10 年
- 樓高
- 地上 12 層、地下 3 層
- 戶數
- 57 戶（住家 56、店面 1、辦公室 1）
- 棟數／門牌
- 1 幢 2 棟 實登登記門牌 2 個
- 建設公司
- 寶鴻建設（營造：瑞助營造）
- 公設比
- 約 33.6% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 70 元/坪/月
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 平面式 66 個（配比 1:1.14）
- 學區
- 育英國中、成功國小
- 公共設施
- 接待大廳、中庭花園、會議室、健身房
- 地址
- 台中市東區東光園路568號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 位於東區綠園道旁，基地三面臨路
- 主力戶為 37~45 坪三、四房，三面採光
- 車位全為平面式，配比高於一戶一位
- 鄰近台中車站與一中商圈
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 寶鴻景美大廈（本社區） | 10 年 | 57 戶（住家 56、店面 1、辦公室 1） | 27.7 | — |
| 建成路336巷3-1號 | 38 年 | 待確認 | 23.0 | 145 m |
| 東光園路612號 | 7 年 | 85 戶 | 43.9 | 218 m |
| 樂業路255號 | 31 年 | 待確認 | 13.2 | 249 m |
| 十甲巷30弄34號 | 35 年 | 待確認 | 20.4 | 301 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 1 | 34.9 |
| 2–5樓 | 4 | 28.9 |
| 6–10樓 | 7 | 34.4 |
| 11–15樓 | 4 | 34.9 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 3房 | 12 | 34.3 | 1,453 萬 | 50.5 |
| 4房 | 3 | 29.3 | 1,600 萬 | 55.1 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-04 | 11/12F | 37.9 | 3 房 | 1,050 萬 | 27.7 |
| 2025-03 | 5/12F | 55.1 | 4 房 | 1,750 萬 🅿 | 36.0 |
| 2024-11 | 7/12F | 57.2 | 3 房 | 1,900 萬 🅿 | 37.9 |
| 2024-10 | 12/12F | 50.5 | 3 房 | 1,710 萬 🅿 | 39.4 |
| 2024-02 | 7/12F | 50.5 | 3 房 | 1,608 萬 🅿 | 36.8 |
| 2024-02 | 5/12F | 55.1 | 4 房 | 1,600 萬 🅿 | 26.5 |
| 2024-01 | 10/12F | 50.5 | 3 房 | 1,568 萬 🅿 | 28.3 |
| 2023-10 | 2/12F | 50.5 | 3 房 | 1,290 萬 🅿 | 28.6 |
| 2023-10 | 12/12F | 48.4 | 2 房 | 1,500 萬 🅿 | 35.8 |
| 2023-06 | 1/12F | 160.5 | 3 房 | 4,728 萬 🅿 | 34.9 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 育樂超市 超市 | 110 m | 步行約 2 分 |
| 傳統市場 | 十甲旺市場 市場 | 613 m | 步行約 11 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 1,062 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰廣場S2館 百貨商場 | 578 m | 步行約 10 分 |
| 小孩上學 | 成功國小 國小 | 327 m | 步行約 6 分 |
| 散步、運動 | 東光園道 公園 | 41 m | 步行約 1 分 |
| 看病 | 臺安醫院 醫院 | 1,059 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 搭車通勤 | 精武 台鐵／捷運站 | 1,053 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 開車上國道 | 太平交流道 交流道 | 1,334 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 精武 約 1,068 公尺
- 國中 市立育英國中 約 456 公尺
- 國小 市立樂業國小 約 357 公尺
所在的東區樂成里，地段力 73.1 分（三區 61 里中第 4 名）。
- 學區：2 處（育英國中、成功國小）
- 公園：6 處（東光園道、東光綠園道、育英公園）
- 醫療：1 處
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：陽台外推 1 筆、夾層 1 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 12 筆，中位總價約 1,453 萬），預算在這附近的買方
這個社區的優點
- 單價低於東區整體約 14%
- 步行可到樂業國小（約 357 公尺）
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 2 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 12 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。