祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
水鋼琴
台中市東區｜東信里｜旱溪東路1段292號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「水鋼琴」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價33.0 萬/坪已扣車位・6 筆
近期成交單價區間22.3–42.2萬/坪・最近 10 筆
和東區整體比+2.2%東區各屋齡近一年中位 32.3 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2006 年・屋齡約 20 年
- 樓高
- 地上 15 層、地下 3 層
- 戶數
- 147 戶
- 棟數／門牌
- 1 棟 實登登記門牌 2 個
- 建設公司
- 舜元建設股份有限公司（營造：順億營造股份有限公司）
- 公設比
- 約 27.1% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 每戶每月 2,647 元
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 待確認
- 學區
- 待確認
- 公共設施
- 接待大廳、中庭花園、交誼廳、會議室、閱覽室、游泳池、健身房、兒童遊戲區
- 地址
- 台中市東區旱溪東路1段292號
社區介紹來源：market.591.com.tw、market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 單棟 15 層、147 戶，RC 造，位於商業區
- 基地約 2,575 坪，公設比約 27%
- 格局涵蓋一房到四房，4 種戶型
- 設有游泳池與健身房等休閒公設
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 水鋼琴（本社區） | 20 年 | 147 戶 | 33.0 | — |
| 旱溪東路1段296號 | 21 年 | 110 戶 | 32.7 | 65 m |
| 東英二街78巷16號 | 25 年 | 待確認 | 27.9 | 93 m |
| 一心街247號 | 13 年 | 367 戶 | 29.2 | 111 m |
| 旱溪東路1段300號 | 20 年 | 264 戶 | 28.6 | 164 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 2 | 35.3 |
| 2–5樓 | 7 | 31.5 |
| 6–10樓 | 5 | 27.8 |
| 11–15樓 | 8 | 32.7 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 2房 | 9 | 36.3 | 968 萬 | 31.2 |
| 3房 | 12 | 27.4 | 1,080 萬 | 39.3 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025-12 | 15/15F | 30.1 | 3 房 | 880 萬 | 29.3 |
| 2025-12 | 2/15F | 30.1 | 3 房 | 813 萬 | 27.0 |
| 2025-12 | 11/15F | 39.3 | 2 房 | 968 萬 🅿 | 27.5 |
| 2025-12 | 1/15F | 35.3 | 2 房 | 1,240 萬 🅿 | 42.2 |
| 2025-11 | 3/15F | 31.2 | 2 房 | 950 萬 🅿 | 36.7 |
| 2025-11 | 11/15F | 31.2 | 2 房 | 998 萬 🅿 | 38.9 |
| 2025-10 | 15/15F | 30.1 | 3 房 | 670 萬 | 22.3 |
| 2025-05 | 2/15F | 44.1 | 3 房 | 1,240 萬 🅿 | 31.5 |
| 2025-01 | 2/15F | 30.1 | 3 房 | 730 萬 | 24.3 |
| 2024-06 | 7/15F | 31.2 | 2 房 | 1,100 萬 🅿 | 41.7 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 420 m | 步行約 7 分 |
| 傳統市場 | 旱溪夜市 市場 | 63 m | 步行約 1 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 1,338 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
| 逛街、吃飯 | Mitsui Shopping Park LaLaport 台中 百貨商場 | 903 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 小孩上學 | 成功國小 國小 | 392 m | 步行約 7 分 |
| 散步、運動 | 一心公園 公園 | 208 m | 步行約 4 分 |
| 看病 | 台新醫院 醫院 | 633 m | 步行約 11 分 |
| 搭車通勤 | 臺中 台鐵／捷運站 | 1,453 m | 騎車約 5 分・開車約 6 分 |
| 開車上國道 | 太平交流道 交流道 | 708 m | 騎車約 2 分・開車約 4 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 臺中 約 1,622 公尺
- 國中 市立育英國中 約 263 公尺
- 國小 市立東區成功國小 約 360 公尺
所在的東區東信里，地段力 18 分（三區 61 里中第 36 名）。
- 公園：3 處（樂成公園、東福公園、一心公園）
- 商場市場：1 處（旱溪夜市）
- 交通：1 處（太平交流道）
- 醫療：2 處（台新醫院、微風牙醫診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：夾層 1 筆、增建 4 筆、陽台外推 1 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 12 筆，中位總價約 1,080 萬），預算在這附近的買方
- 重視總價、能接受屋齡的首購或自住族
這個社區的優點
- 總價相對友善，單價比同區新案低
- 步行可到東區成功國小（約 360 公尺）
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 2 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 15 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。