祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
宏都雙子星
台中市南區｜樹德里｜復興北路767號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「宏都雙子星」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價39.0 萬/坪已扣車位・5 筆
近期成交單價區間36.2–48.9萬/坪・最近 10 筆
和南區整體比+38.3%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化-9.4%和前一年中位數比較
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2014 年・屋齡約 12 年
- 樓高
- 地上 19 層
- 戶數
- 178 戶
- 棟數／門牌
- 2 棟 實登登記門牌 2 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 31.9% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 50 元/坪/月（車位另計）
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 種類頁面未明確說明，每個車位約 10.1 坪，部分在售物件為雙平車
- 學區
- 樹德國小（步行約 5 分鐘）、和平國小
- 公共設施
- 接待大廳、中庭花園、視聽室、泳池、交誼廳、閱讀室、三溫暖、溜冰場、健身房
- 地址
- 台中市南區復興北路767號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 兩棟分別規劃 3 房與 4 房格局
- 全社區無店面，皆為住家
- 公設項目多，含泳池、溜冰場與三溫暖
- 近一年成交均價約 39.2 萬/坪
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 宏都雙子星（本社區） | 12 年 | 178 戶 | 39.0 | — |
| 復興北路801巷68號 | 8 年 | 179 戶 | 39.2 | 86 m |
| 復興路1段207巷17-19號 | 25 年 | 240 戶 | 27.8 | 154 m |
| 復興路1段207巷60號 | 30 年 | 待確認 | 22.6 | 263 m |
| 復興路1段207巷3-1號 | 32 年 | 待確認 | 21.7 | 286 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 2–5樓 | 4 | 37.3 |
| 6–10樓 | 7 | 38.4 |
| 11–15樓 | 4 | 35.1 |
| 16樓以上 | 4 | 37.5 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 3房 | 10 | 35.6 | 1,675 萬 | 51.2 |
| 4房 | 9 | 39.8 | 2,400 萬 | 72.7 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 16/19F | 73.9 | 4 房 | 2,438 萬 🅿 | 39.8 |
| 2026-05 | 10/19F | 50.4 | 3 房 | 1,700 萬 🅿 | 38.4 |
| 2026-05 | 12/19F | 72.7 | 4 房 | 2,200 萬 🅿 | 36.2 |
| 2026-03 | 5/19F | 49.7 | 3 房 | 1,700 萬 🅿 | 39.2 |
| 2025-11 | 8/19F | 50.1 | 3 房 | 1,680 萬 🅿 | 39.0 |
| 2025-07 | 6/19F | 50.4 | 3 房 | 1,670 萬 🅿 | 37.7 |
| 2025-03 | 16/19F | 72.7 | 4 房 | 2,310 萬 🅿 | 38.3 |
| 2024-12 | 13/19F | 69.3 | 4 房 | 2,700 萬 🅿 | 48.9 |
| 2024-11 | 8/19F | 70.0 | 4 房 | 2,680 萬 🅿 | 47.8 |
| 2024-08 | 8/19F | 70.0 | 4 房 | 2,400 萬 🅿 | 42.1 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 美廉社 超市 | 435 m | 步行約 8 分 |
| 傳統市場 | 全日發黃昏市場 市場 | 872 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 大採購 | 愛買復興店 量販店 | 727 m | 騎車約 2 分・開車約 4 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰生活 百貨商場 | 1,901 m | 騎車約 6 分・開車約 7 分 |
| 小孩上學 | 樹德國小 國小 | 274 m | 步行約 5 分 |
| 散步、運動 | 復興北公園 公園 | 112 m | 步行約 2 分 |
| 看病 | 中山醫學大學附設醫院(文心院區) 醫院 | 906 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 搭車通勤 | 大慶 台鐵／捷運站 | 665 m | 步行約 12 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 2,462 m | 騎車約 8 分・開車約 9 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 大慶 約 728 公尺
- 國中 市立光德國中 約 1,101 公尺
- 國小 市立僑仁國小 約 892 公尺
- 捷運 大慶站 約 652 公尺
所在的南區樹德里，地段力 31.9 分（三區 61 里中第 20 名）。
- 學區：1 處（樹德國小）
- 公園：4 處（樹德公園、樹仔腳公園、復興北公園、慶順公園）
- 交通：2 處（大慶）
- 醫療：5 處（術德中醫診所、穆希牙醫診所、中山醫學大學附設醫院(大慶院區)、中山醫學大學附設醫院(文心院區)、宏恩醫院龍安分院）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 10 筆，中位總價約 1,675 萬），預算在這附近的買方
這個社區的優點
- 近一年價格回檔約 9%，議價空間較大
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 2 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 19 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。