祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
熊貓公園市
台中市南區｜西川里｜南屯路1段269號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「熊貓公園市」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價28.6 萬/坪已扣車位・1 筆
近期成交單價區間16.8–28.6萬/坪・最近 10 筆
和南區整體比+1.4%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 1 筆成交，近三年也僅此 1 筆（中位 28.6 萬/坪），樣本極少，行情請另參考 2023 年同社區 3 筆成交（中位 24.2 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 1998 年・屋齡約 29 年
- 樓高
- 地上 14 層、地下 2 層
- 戶數
- 105 戶
- 棟數／門牌
- 1 棟 實登登記門牌 4 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 32.2% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 無管理費（有管委會）
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 待確認
- 學區
- 待確認
- 公共設施
- 大廳接待區、中庭花園
- 地址
- 台中市南區南屯路1段269號
社區介紹來源：market.591.com.tw、price.houseprice.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 單棟14層住宅大樓，僅105戶
- 基地約613坪，住宅區
- 公設比約24.64%
- 格局以2~4房為主，坪數約45~75坪
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 2-5樓 | 3 | 26.3 |
| 6-10樓 | 2 | 24.2 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 4房 | 5 | 24.2 | 1,468 萬 | 55.7 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-02 | 3/14F | 53.6 | 4 房 | 1,530 萬 🅿 | 28.6 |
| 2023-10 | 5/14F | 55.7 | 4 房 | 1,468 萬 🅿 | 26.3 |
| 2023-07 | 6/14F | 61.7 | 4 房 | 1,488 萬 🅿 | 24.1 |
| 2023-05 | 10/14F | 55.7 | 4 房 | 1,350 萬 🅿 | 24.2 |
| 2021-12 | 3/14F | 54.7 | 4 房 | 1,250 萬 🅿 | 22.9 |
| 2021-03 | 6/14F | 51.0 | 4 房 | 1,100 萬 🅿 | 21.6 |
| 2020-01 | 12/14F | 44.8 | 3 房 | 898 萬 | 20.1 |
| 2019-10 | 8/14F | 44.8 | 3 房 | 970 萬 🅿 | 21.7 |
| 2018-12 | 11/14F | 53.6 | 4 房 | 900 萬 🅿 | 16.8 |
| 2018-09 | 8/14F | 44.8 | 3 房 | 880 萬 🅿 | 19.7 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 489 m | 步行約 8 分 |
| 傳統市場 | 忠信市場 市場 | 948 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 大採購 | 好市多 量販店 | 759 m | 騎車約 2 分・開車約 4 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰生活 百貨商場 | 1,175 m | 騎車約 4 分・開車約 5 分 |
| 小孩上學 | 大勇國小 國小 | 240 m | 步行約 4 分 |
| 散步、運動 | 大興公園 公園 | 277 m | 步行約 5 分 |
| 看病 | 靜和醫院 醫院 | 372 m | 步行約 6 分 |
| 搭車通勤 | 豐樂公園 台鐵／捷運站 | 1,032 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 3,183 m | 騎車約 10 分・開車約 11 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 五權 約 1,193 公尺
- 國中 市立崇倫國中 約 329 公尺
- 國小 市立大勇國小 約 147 公尺
- 捷運 豐樂公園站 約 1,001 公尺
所在的南區西川里，地段力 41.4 分（三區 61 里中第 13 名）。
- 學區：1 處（崇倫國中）
- 公園：1 處（半平厝公園）
- 醫療：6 處（康乃文診所、康健中醫診所、李昭德診所、宏美德生診所、淵元兒科診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：增建 2 筆、陽台外推 1 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以4房為主（近五年 5 筆，中位總價約 1,468 萬），預算在這附近的買方
- 重視總價、能接受屋齡的首購或自住族
這個社區的優點
- 總價相對友善，單價比同區新案低
- 步行可到大勇國小（約 147 公尺）
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 4 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 14 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。