祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
寶佳藏韻大樓
台中市南區｜崇倫里｜三民西路297號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「寶佳藏韻大樓」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價32.0 萬/坪已扣車位・4 筆
近期成交單價區間28.5–40.0萬/坪・最近 10 筆
和南區整體比+13.5%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2007 年・屋齡約 19 年
- 樓高
- 地上 14 層
- 戶數
- 120 戶
- 棟數／門牌
- 待確認 實登登記門牌 4 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 29.2% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 待確認
- 學區
- 和平國小、樹德國小
- 公共設施
- 接待大廳、閱覽室、會議室
- 地址
- 台中市南區三民西路297號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 主力格局為 3 房 2 廳 2 衛，約 34.6 坪
- 公設含接待大廳、閱覽室與會議室
- 成交紀錄中車位約 5.2 至 5.9 坪
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 寶佳藏韻大樓（本社區） | 19 年 | 120 戶 | 32.0 | — |
| 崇倫街50巷28號 | 45 年 | 待確認 | 16.9 | 114 m |
| 崇倫街52號 | 14 年 | 待確認 | 32.0 | 124 m |
| 忠明南路582-25號 | 21 年 | 324 戶 | 37.9 | 151 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 2–5樓 | 5 | 30.5 |
| 6–10樓 | 9 | 31.4 |
| 11–15樓 | 3 | 33.5 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 2房 | 3 | 35.3 | 836 萬 | 23.7 |
| 3房 | 10 | 31.1 | 1,143 萬 | 35.9 |
| 4房 | 4 | 29.5 | 1,489 萬 | 50.9 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-08 | 5/14F | 34.6 | 3 房 | 1,128 萬 | 32.6 |
| 2026-06 | 2/14F | 50.5 | 4 房 | 1,440 萬 🅿 | 28.5 |
| 2026-05 | 9/14F | 23.7 | 2 房 | 745 萬 | 31.4 |
| 2026-01 | 8/14F | 52.3 | 4 房 | 1,968 萬 🅿 | 40.0 |
| 2025-05 | 6/14F | 51.7 | 3 房 | 1,920 萬 🅿 | 38.0 |
| 2024-10 | 6/14F | 37.2 | 3 房 | 1,360 萬 🅿 | 37.7 |
| 2024-03 | 6/14F | 37.2 | 3 房 | 1,300 萬 🅿 | 35.9 |
| 2023-12 | 14/14F | 34.6 | 3 房 | 1,158 萬 | 33.5 |
| 2023-08 | 5/14F | 23.7 | 2 房 | 836 萬 | 35.3 |
| 2023-08 | 13/14F | 23.7 | 2 房 | 840 萬 | 35.4 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 166團購 超市 | 738 m | 騎車約 2 分・開車約 4 分 |
| 傳統市場 | 大慶夜市 市場 | 803 m | 騎車約 3 分・開車約 4 分 |
| 大採購 | 好市多 量販店 | 956 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰生活 百貨商場 | 1,243 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
| 小孩上學 | 大勇國小 國小 | 517 m | 步行約 9 分 |
| 散步、運動 | 半平厝公園 公園 | 360 m | 步行約 6 分 |
| 看病 | 靜和醫院 醫院 | 475 m | 步行約 8 分 |
| 搭車通勤 | 五權 台鐵／捷運站 | 895 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 2,695 m | 騎車約 9 分・開車約 10 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 五權 約 898 公尺
- 國中 市立崇倫國中 約 245 公尺
- 國小 市立大勇國小 約 523 公尺
- 捷運 豐樂公園站 約 1,172 公尺
所在的南區崇倫里，地段力 24.2 分（三區 61 里中第 30 名）。
- 公園：2 處（兒91公園、西川公園）
- 商場市場：2 處（大慶夜市、建國北黃昏店鋪商場）
- 醫療：4 處（崇倫中醫診所、俞悅誠氣中醫診所、聖林牙醫診所、睿豊診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：增建 5 筆、陽台外推 14 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 10 筆，中位總價約 1,143 萬），預算在這附近的買方
這個社區的優點
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 4 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 14 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。