祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
富宇科研双星
台中市大里區｜東湖里｜忠孝路6號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「富宇科研双星」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價39.4 萬/坪已扣車位・2 筆
近期成交單價區間38.3–44.5萬/坪・最近 10 筆
和大里區整體比+40.2%大里區各屋齡近一年中位 28.1 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 2 筆成交，行情請同時參考近三年 59 筆（中位 38.6 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2026 年・新成屋（未滿 1 年）
- 樓高
- 地上 15 層、地下 2 層
- 戶數
- 151 戶（住家）
- 棟數／門牌
- 1 幢／2 棟（網頁兩處寫法不一致） 實登登記門牌 3 個
- 建設公司
- 富宇建設股份有限公司（營造：盛傑營造股份有限公司）
- 公設比
- 約 33.8% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 待確認
- 車位
- 平面車位 182 個（車位配比約 1:1.21）
- 學區
- 草湖國小
- 公共設施
- 待確認
- 地址
- 台中市大里區忠孝路6號
社區介紹來源：newhouse.591.com.tw、market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 基地位於大里忠孝路與泉水街轉角，鄰近台中軟體園區
- 全案 151 戶住家，182 個平面車位，車位數略高於戶數
- 公設比約 34%
- 距台74線草湖交流道車程約 3 分鐘，步行可到東湖公園
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 富宇科研双星（本社區） | 未滿 1 年 | 151 戶（住家） | 39.4 | — |
| 公園街421巷52號 | 9 年 | 86 戶 | 34.9 | 182 m |
| 中湖路191號 | 21 年 | 待確認 | 26.9 | 219 m |
| 公園街421巷50號 | 32 年 | 待確認 | 21.2 | 239 m |
| 中湖路130巷12弄3號 | 20 年 | 131 戶 | 26.3 | 247 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 1 | 38.6 |
| 2–5樓 | 20 | 37.1 |
| 6–10樓 | 42 | 38.6 |
| 11–15樓 | 16 | 40.4 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 3房 | 67 | 38.6 | 1,720 萬 | 45.2 |
| 4房 | 12 | 38.6 | 2,114 萬 | 60.7 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-04 | 6/15F | 45.0 | 3 房 | 1,760 萬 🅿 | 40.6 |
| 2026-03 | 4/15F | 53.2 | 4 房 | 1,988 萬 🅿 | 38.3 |
| 2025-04 | 10/15F | 60.8 | 4 房 | 2,270 萬 🅿 | 40.0 |
| 2025-02 | 13/15F | 52.5 | 3 房 | 2,100 萬 🅿 | 43.2 |
| 2024-12 | 13/15F | 52.3 | 3 房 | 2,000 萬 🅿 | 41.8 |
| 2024-10 | 15/15F | 45.0 | 3 房 | 1,908 萬 🅿 | 44.5 |
| 2024-10 | 14/15F | 45.0 | 3 房 | 1,880 萬 🅿 | 44.3 |
| 2024-09 | 9/15F | 44.8 | 3 房 | 1,796 萬 🅿 | 41.7 |
| 2024-08 | 8/15F | 44.8 | 3 房 | 1,766 萬 🅿 | 41.5 |
| 2024-08 | 4/15F | 45.5 | 3 房 | 1,698 萬 🅿 | 38.9 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 滿客大賣場 超市 | 560 m | 步行約 10 分 |
| 傳統市場 | 仁化黃昏市場 市場 | 1,515 m | 騎車約 5 分・開車約 6 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 3,202 m | 騎車約 10 分・開車約 11 分 |
| 逛街、吃飯 | Mitsui Shopping Park LaLaport 台中 百貨商場 | 5,568 m | 開車約 16 分 |
| 小孩上學 | 草湖國小 國小 | 670 m | 步行約 12 分 |
| 散步、運動 | 青年公園 公園 | 294 m | 步行約 5 分 |
| 看病 | 霧峰澄清醫院 醫院 | 915 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 搭車通勤 | 五權 台鐵／捷運站 | 5,447 m | 開車約 16 分 |
| 開車上國道 | 草湖交流道 交流道 | 754 m | 騎車約 2 分・開車約 4 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
所在的大里區東湖里，地段力 6.7 分（三區 61 里中第 52 名）。
- 公園：4 處（東湖公園、長春兒童公園、青年公園、草湖防災公園）
- 醫療：5 處（向陽皮膚診所、加州牙醫診所、祥安婦產科、鼎好牙醫診所、順和眼科）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：未收錄
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 67 筆，中位總價約 1,720 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 3 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 15 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。