祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
歐米家II
台中市大里區｜永隆里｜大明路458號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「歐米家II」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價31.9 萬/坪已扣車位・2 筆
近期成交單價區間24.7–35.2萬/坪・最近 10 筆
和大里區整體比+13.5%大里區各屋齡近一年中位 28.1 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 2 筆成交，行情請同時參考近三年 7 筆（中位 34.0 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2004 年・屋齡約 23 年
- 樓高
- 地上 11 層
- 戶數
- 83 戶
- 棟數／門牌
- 待確認 實登登記門牌 2 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 27.4% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 待確認
- 學區
- 永隆國小、爽文國中
- 公共設施
- 待確認
- 地址
- 台中市大里區大明路458號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 位於大里二期重劃區
- 共 3 種戶型
- 距永隆國小約 431 公尺
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 2–5樓 | 6 | 26.5 |
| 6–10樓 | 11 | 29.8 |
| 11–15樓 | 1 | 24.7 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 1房 | 10 | 26.8 | 604 萬 | 26.7 |
| 2房 | 2 | 25.8 | 723 萬 | 29.7 |
| 3房 | 6 | 33.7 | 1,104 萬 | 34.5 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-07 | 10/11F | 26.7 | 1 房 | 688 萬 🅿 | 29.8 |
| 2026-05 | 10/11F | 39.5 | 3 房 | 1,200 萬 🅿 | 34.0 |
| 2025-03 | 5/11F | 19.9 | 1 房 | 616 萬 | 30.9 |
| 2024-12 | 8/11F | 31.5 | 3 房 | 1,050 萬 | 33.3 |
| 2024-08 | 9/11F | 39.5 | 3 房 | 1,200 萬 🅿 | 34.0 |
| 2024-05 | 8/11F | 27.9 | 1 房 | 833 萬 🅿 | 35.2 |
| 2024-01 | 9/11F | 37.6 | 3 房 | 1,158 萬 🅿 | 34.7 |
| 2023-11 | 11/11F | 26.7 | 1 房 | 593 萬 🅿 | 24.7 |
| 2023-10 | 8/11F | 27.9 | 1 房 | 655 萬 🅿 | 26.3 |
| 2023-09 | 2/11F | 27.9 | 1 房 | 660 萬 🅿 | 26.6 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 大買家國光店 超市 | 338 m | 步行約 6 分 |
| 傳統市場 | 健康黃昏市場 市場 | 964 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 1,386 m | 騎車約 5 分・開車約 6 分 |
| 逛街、吃飯 | 大魯閣新時代 百貨商場 | 2,558 m | 騎車約 8 分・開車約 9 分 |
| 小孩上學 | 永隆國小 國小 | 419 m | 步行約 7 分 |
| 散步、運動 | 興大康橋水岸公園 公園 | 166 m | 步行約 3 分 |
| 看病 | 大里仁愛醫院 醫院 | 734 m | 騎車約 2 分・開車約 4 分 |
| 搭車通勤 | 五權 台鐵／捷運站 | 1,818 m | 騎車約 6 分・開車約 7 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 920 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 五權 約 1,811 公尺
- 國中 市立爽文國中 約 853 公尺
- 國小 市立永隆國小 約 454 公尺
- 捷運 大慶站 約 2,926 公尺
所在的大里區永隆里，地段力 27.5 分（三區 61 里中第 23 名）。
- 學區：2 處（爽文國中、永隆國小）
- 公園：6 處（永明公園、公六公園、大明兒童公園、興大康橋水岸公園、國光公園）
- 醫療：4 處（世宏中醫診所、東榮牙醫診所、日新牙醫診所、欣仁診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：增建 3 筆、陽台外推 1 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以1房為主（近五年 10 筆，中位總價約 604 萬），預算在這附近的買方
- 重視總價、能接受屋齡的首購或自住族
這個社區的優點
- 總價相對友善，單價比同區新案低
- 步行可到永隆國小（約 454 公尺）
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 2 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 11 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。