祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
勝美有禮
台中市大里區｜中新里｜環中東路6段282號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「勝美有禮」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價33.6 萬/坪已扣車位・5 筆
近期成交單價區間29.6–38.7萬/坪・最近 10 筆
和大里區整體比+19.6%大里區各屋齡近一年中位 28.1 萬/坪
近一年價格變化-7.5%和前一年中位數比較
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2020 年・屋齡約 6 年
- 樓高
- 地上 15 層、地下 3 層
- 戶數
- 180 戶
- 棟數／門牌
- 3 棟 實登登記門牌 7 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 33.7% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 平面式 200 個
- 學區
- 大元國小、益民國小、內新國小
- 公共設施
- 待確認
- 地址
- 台中市大里區環中東路6段282號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 建蔽率約 36.75%，基地約 1,200 坪，戶外空間較寬
- 車位全為平面式，共約 200 個
- 臨 74 號快速道路，部分戶別可能有噪音
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 勝美有禮（本社區） | 6 年 | 180 戶 | 33.6 | — |
| 益民路1段209巷37弄16號 | 34 年 | 待確認 | 19.8 | 83 m |
| 新忠路13-5號 | 47 年 | 待確認 | 16.9 | 194 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 4 | 34.9 |
| 2–5樓 | 4 | 33.0 |
| 6–10樓 | 8 | 33.3 |
| 11–15樓 | 11 | 32.8 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 開放格局 | 4 | 34.9 | 958 萬 | 32.6 |
| 2房 | 13 | 33.7 | 1,128 萬 | 38.2 |
| 3房 | 10 | 32.9 | 1,400 萬 | 46.3 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-03 | 13/15F | 54.4 | 3 房 | 1,680 萬 🅿 | 38.2 |
| 2026-02 | 9/15F | 46.3 | 3 房 | 1,400 萬 🅿 | 33.6 |
| 2026-01 | 2/15F | 46.3 | 3 房 | 1,350 萬 🅿 | 32.3 |
| 2025-11 | 1/15F | 32.4 | 0 房 | 956 萬 🅿 | 34.7 |
| 2025-11 | 1/15F | 34.6 | 0 房 | 900 萬 🅿 | 29.6 |
| 2025-10 | 4/15F | 38.2 | 2 房 | 1,128 萬 🅿 | 33.7 |
| 2025-09 | 11/15F | 38.2 | 2 房 | 1,200 萬 🅿 | 36.1 |
| 2025-09 | 8/15F | 45.8 | 3 房 | 1,360 萬 🅿 | 33.1 |
| 2025-03 | 9/15F | 38.0 | 2 房 | 1,300 萬 🅿 | 38.7 |
| 2025-02 | 6/15F | 38.0 | 2 房 | 1,210 萬 🅿 | 36.7 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 169 m | 步行約 3 分 |
| 傳統市場 | 內新黃昏市場 市場 | 607 m | 步行約 11 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 960 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 逛街、吃飯 | Mitsui Shopping Park LaLaport 台中 百貨商場 | 3,269 m | 騎車約 11 分・開車約 11 分 |
| 小孩上學 | 立新國小 國小 | 587 m | 步行約 10 分 |
| 散步、運動 | 新忠公園 公園 | 302 m | 步行約 5 分 |
| 看病 | 新菩提醫院 醫院 | 1,132 m | 騎車約 4 分・開車約 5 分 |
| 搭車通勤 | 臺中 台鐵／捷運站 | 3,563 m | 騎車約 12 分・開車約 12 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 88 m | 步行約 2 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 國中 市立立新國中 約 315 公尺
- 國小 市立立新國小 約 615 公尺
所在的大里區中新里，地段力 12.8 分（三區 61 里中第 45 名）。
- 學區：1 處（大元國小）
- 醫療：1 處（慶昇中醫診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：夾層 3 筆、增建 1 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 13 筆，中位總價約 1,128 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
- 近一年價格回檔約 8%，議價空間較大
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 7 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 15 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。