祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
沅林．築青
台中市大里區｜國光里｜德芳南路195號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「沅林．築青」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價38.7 萬/坪已扣車位・7 筆
近期成交單價區間33.2–52.6萬/坪・最近 10 筆
和大里區整體比+37.7%大里區各屋齡近一年中位 28.1 萬/坪
近一年價格變化-11.4%和前一年中位數比較
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2024 年・屋齡約 2 年
- 樓高
- 地上 24 層、地下 4 層
- 戶數
- 271 戶(264 戶住家、7 戶店面)
- 棟數／門牌
- 2 棟(雙塔配置;部分資料載為 1 棟) 實登登記門牌 2 個
- 建設公司
- 沅林建設有限公司(營造:沅昇營造)
- 公設比
- 約 34.2% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 75 元/坪/月
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 待確認
- 學區
- 大元國小、光榮國中
- 公共設施
- 接待大廳、交誼廳、會議室、閱覽室、琴房、健身房、親子遊戲區、瑜伽教室、廚藝教室、信箱區、曬被區
- 地址
- 台中市大里區德芳南路195號
社區介紹來源：www.leju.com.tw、market.591.com.tw、www.dajuteam.com.tw、taichung.housetube.tw、buy.housefun.com.tw、buy.cthouse.com.tw、www.ctee.com.tw、www.myhomes.com.tw、www.yuan-lin.com.tw、www.rakuya.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 位於德芳南路與中興路口,基地面積約 926 坪,為 24 層住商大樓。
- 標準層每層 6 戶 3 梯,建商宣稱戶戶雙面採光、衛浴有開窗。
- 車位配比 1:1,規劃平面車位 185 個、機械車位 86 個。
- 建商為沅林建設,建案主打 RC 耐震工法。
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 2–5樓 | 1 | 45.0 |
| 6–10樓 | 8 | 40.4 |
| 11–15樓 | 5 | 47.6 |
| 16樓以上 | 13 | 38.7 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 2房 | 19 | 38.7 | 1,326 萬 | 37.4 |
| 3房 | 7 | 47.6 | 1,918 萬 | 48.4 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 6/24F | 28.3 | 2 房 | 1,090 萬 | 38.5 |
| 2026-04 | 23/24F | 48.4 | 3 房 | 2,220 萬 🅿 | 52.6 |
| 2026-04 | 22/24F | 38.7 | 2 房 | 1,485 萬 🅿 | 45.2 |
| 2026-04 | 18/24F | 33.0 | 2 房 | 1,180 萬 🅿 | 38.7 |
| 2025-12 | 18/24F | 34.4 | 2 房 | 1,180 萬 🅿 | 37.0 |
| 2025-11 | 9/24F | 32.7 | 2 房 | 1,010 萬 🅿 | 33.2 |
| 2025-11 | 12/24F | 48.4 | 3 房 | 2,020 萬 🅿 | 47.6 |
| 2025-08 | 8/24F | 32.7 | 2 房 | 1,300 萬 🅿 | 42.3 |
| 2025-06 | 13/24F | 44.9 | 3 房 | 1,878 萬 🅿 | 48.3 |
| 2025-05 | 8/24F | 45.1 | 2 房 | 1,868 萬 🅿 | 47.2 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 178 m | 步行約 3 分 |
| 傳統市場 | 大里勝利大夜市 市場 | 210 m | 步行約 4 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 1,350 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
| 逛街、吃飯 | Mitsui Shopping Park LaLaport 台中 百貨商場 | 3,718 m | 騎車約 12 分・開車約 13 分 |
| 小孩上學 | 大元國小 國小 | 327 m | 步行約 6 分 |
| 散步、運動 | 大新兒童公園 公園 | 308 m | 步行約 5 分 |
| 看病 | 大里仁愛醫院 醫院 | 1,149 m | 騎車約 4 分・開車約 5 分 |
| 搭車通勤 | 五權 台鐵／捷運站 | 3,696 m | 騎車約 12 分・開車約 13 分 |
| 開車上國道 | 大里二交流道 交流道 | 702 m | 騎車約 2 分・開車約 4 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 國小 市立大元國小 約 250 公尺
- 國中 市立立新國中 約 921 公尺
所在的大里區國光里，地段力 36.1 分（三區 61 里中第 16 名）。
- 學區：1 處（興大附中）
- 公園：2 處（大里運動公園、大新兒童公園）
- 商場市場：2 處（大里國光花市、大里勝利大夜市）
- 醫療：4 處（漢生堂中醫診所、德彥中醫診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 19 筆，中位總價約 1,326 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
- 近一年價格回檔約 11%，議價空間較大
- 步行可到大元國小（約 250 公尺）
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 2 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 24 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。