祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
睦上田
台中市大里區｜新里里｜上田街46-1號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「睦上田」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價44.6 萬/坪已扣車位・2 筆
近期成交單價區間37.3–48.1萬/坪・最近 10 筆
和大里區整體比+58.7%大里區各屋齡近一年中位 28.1 萬/坪
近一年價格變化-3.0%和前一年中位數比較
近一年只有 2 筆成交，行情請同時參考近三年 16 筆（中位 42.7 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2024 年・屋齡約 2 年
- 樓高
- 地上 12 層
- 戶數
- 53 戶
- 棟數／門牌
- 待確認 實登登記門牌 1 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 35.2% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 平面式 60 個
- 學區
- 大里國小
- 公共設施
- 待確認
- 地址
- 台中市大里區上田街46-1號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 住宅大樓，成交紀錄樓層涵蓋 2 至 12 樓，屋齡約 2 年
- 總戶數 53 戶，規模精巧
- 車位 60 個，皆為平面式
- 學區為大里國小
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 睦上田（本社區） | 2 年 | 53 戶 | 44.6 | — |
| 愛心路84號 | 33 年 | 待確認 | 19.3 | 29 m |
| 愛心三街28號 | 35 年 | 待確認 | 21.9 | 158 m |
| 德芳路2段101號 | 8 年 | 54 戶 | 9.5 | 176 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 2–5樓 | 17 | 32.7 |
| 6–10樓 | 25 | 35.3 |
| 11–15樓 | 10 | 44.3 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 2房 | 30 | 35.2 | 994 萬 | 31.6 |
| 3房 | 22 | 35.6 | 1,410 萬 | 42.6 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 11/12F | 31.2 | 2 房 | 1,250 萬 🅿 | 48.1 |
| 2026-03 | 10/12F | 31.5 | 2 房 | 1,100 萬 🅿 | 41.1 |
| 2025-10 | 12/12F | 31.2 | 2 房 | 1,140 萬 🅿 | 43.4 |
| 2025-10 | 7/12F | 31.8 | 2 房 | 1,029 萬 🅿 | 37.7 |
| 2025-09 | 9/12F | 50.4 | 3 房 | 1,600 萬 🅿 | 38.8 |
| 2025-06 | 6/12F | 31.8 | 2 房 | 1,130 萬 🅿 | 41.9 |
| 2025-04 | 12/12F | 31.3 | 2 房 | 1,189 萬 🅿 | 45.2 |
| 2025-04 | 2/12F | 50.4 | 2 房 | 1,550 萬 🅿 | 37.3 |
| 2025-03 | 11/12F | 31.3 | 2 房 | 1,250 萬 🅿 | 47.8 |
| 2024-10 | 7/12F | 31.5 | 2 房 | 1,225 萬 🅿 | 46.4 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 280 m | 步行約 5 分 |
| 傳統市場 | 大里國光花市 市場 | 281 m | 步行約 5 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 1,588 m | 騎車約 5 分・開車約 7 分 |
| 逛街、吃飯 | 大魯閣新時代 百貨商場 | 3,738 m | 騎車約 12 分・開車約 13 分 |
| 小孩上學 | 大里國小 國小 | 329 m | 步行約 6 分 |
| 散步、運動 | 環保公園 公園 | 215 m | 步行約 4 分 |
| 看病 | 大里仁愛醫院 醫院 | 742 m | 騎車約 2 分・開車約 4 分 |
| 搭車通勤 | 五權 台鐵／捷運站 | 3,164 m | 騎車約 10 分・開車約 11 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 1,093 m | 騎車約 4 分・開車約 5 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 國中 市立爽文國中 約 535 公尺
- 國小 市立大里國小 約 399 公尺
所在的大里區新里里，地段力 25.8 分（三區 61 里中第 26 名）。
- 學區：1 處（大里國小）
- 公園：4 處（環保公園、進士公園、爽文公園、光武公園）
- 交通：2 處（大里一交流道、大里二交流道）
- 醫療：1 處（一品堂大里中醫診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 30 筆，中位總價約 994 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
- 步行可到大里國小（約 399 公尺）
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 1 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 12 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。