祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
泓瑞恆昕
台中市南區｜工學里｜東興路1段25號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「泓瑞恆昕」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價45.9 萬/坪已扣車位・7 筆
近期成交單價區間40.9–56.1萬/坪・最近 10 筆
和南區整體比+62.8%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化+6.3%和前一年中位數比較
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2024 年・屋齡約 2 年
- 樓高
- 地上 15 層、地下 4 層
- 戶數
- 168 戶住家、7 戶店面
- 棟數／門牌
- 1 棟（頁面標示「1幢，2棟」，自相矛盾） 實登登記門牌 1 個
- 建設公司
- 泓瑞建設股份有限公司（營造：萬代福營造有限公司）
- 公設比
- 約 33.1% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待定
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 平面式 180 個，車位配比約 1:1.03，無充電設備
- 學區
- 待確認
- 公共設施
- 待確認
- 地址
- 台中市南區東興路1段25號
社區介紹來源：newhouse.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 基地臨柳川第一排，部分戶別視野開闊
- 格局為 2 至 3 房，約 23 至 40 坪，每戶兩衛浴
- 基地形狀不規則，部分戶型有畸零角落
- 公設比約 33.02%
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 泓瑞恆昕（本社區） | 2 年 | 168 戶住家、7 戶店面 | 45.9 | — |
| 東興路1段25巷15號 | 25 年 | 266 戶 | 31.5 | 86 m |
| 東興路1段25巷30-5號 | 11 年 | 待確認 | 36.2 | 98 m |
| 德富路217號 | 17 年 | 待確認 | 30.7 | 105 m |
| 東興路1段16號 | 20 年 | 246 戶（住家用） | 22.7 | 108 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 5 | 38.0 |
| 2–5樓 | 48 | 42.8 |
| 6–10樓 | 64 | 43.7 |
| 11–15樓 | 61 | 45.1 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 開放格局 | 5 | 38.0 | 1,682 萬 | 49.0 |
| 2房 | 62 | 44.6 | 1,243 萬 | 32.3 |
| 3房 | 111 | 43.0 | 1,853 萬 | 47.3 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-07 | 1/15F | 59.0 | 0 房 | 2,228 萬 🅿 | 40.9 |
| 2026-07 | 5/15F | 32.1 | 2 房 | 1,300 萬 🅿 | 48.1 |
| 2026-01 | 11/15F | 42.4 | 3 房 | 1,690 萬 🅿 | 45.6 |
| 2025-12 | 9/15F | 42.4 | 3 房 | 1,705 萬 🅿 | 46.1 |
| 2025-12 | 6/15F | 32.5 | 2 房 | 1,490 萬 🅿 | 56.1 |
| 2025-11 | 10/15F | 42.4 | 3 房 | 1,700 萬 🅿 | 45.9 |
| 2025-11 | 8/15F | 42.4 | 3 房 | 1,680 萬 🅿 | 45.3 |
| 2025-10 | 1/15F | 36.0 | 0 房 | 1,628 萬 🅿 | 51.8 |
| 2025-10 | 4/15F | 32.5 | 2 房 | 1,468 萬 🅿 | 55.2 |
| 2025-09 | 7/15F | 31.9 | 2 房 | 1,410 萬 🅿 | 53.2 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 美廉社 超市 | 328 m | 步行約 6 分 |
| 傳統市場 | 工學市場 市場 | 281 m | 步行約 5 分 |
| 大採購 | 愛買復興店 量販店 | 474 m | 步行約 8 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰生活 百貨商場 | 1,689 m | 騎車約 5 分・開車約 7 分 |
| 小孩上學 | 和平國小 國小 | 404 m | 步行約 7 分 |
| 散步、運動 | 和平公園 公園 | 96 m | 步行約 2 分 |
| 看病 | 宏恩醫院龍安分院 醫院 | 168 m | 步行約 3 分 |
| 搭車通勤 | 大慶 台鐵／捷運站 | 816 m | 騎車約 3 分・開車約 4 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 1,829 m | 騎車約 6 分・開車約 7 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 大慶 約 799 公尺
- 國中 市立四育國中 約 1,152 公尺
- 國小 市立南區和平國小 約 334 公尺
- 捷運 大慶站 約 884 公尺
所在的南區工學里，地段力 59.6 分（三區 61 里中第 6 名）。
- 公園：5 處（工學園道、大慶公園、文心南園道）
- 商場市場：1 處（工學市場）
- 醫療：4 處（明視眼科診所、權泓牙醫診所、順天堂中醫診所、穎眾兒科診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 111 筆，中位總價約 1,853 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
- 步行可到南區和平國小（約 334 公尺）
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 1 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 15 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。