祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
立彩時山
台中市南區｜樹德里｜復興北路528號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「立彩時山」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價53.4 萬/坪已扣車位・1 筆
近期成交單價區間30.4–58.7萬/坪・最近 10 筆
和南區整體比+89.4%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 1 筆成交，行情請同時參考近三年 4 筆（中位 57.6 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2024 年・屋齡約 2 年
- 樓高
- 地上 15 層
- 戶數
- 84 戶
- 棟數／門牌
- 待確認 實登登記門牌 1 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 34.0% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 待確認
- 學區
- 和平國小、樹德國小
- 公共設施
- 待確認
- 地址
- 台中市南區復興北路528號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 總戶數 84 戶，屬中小型社區
- 距捷運大慶站約 316 公尺
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 立彩時山（本社區） | 2 年 | 84 戶 | 53.4 | — |
| 復興北路500號 | 32 年 | 待確認 | 23.3 | 27 m |
| 復興北路521號 | 33 年 | 待確認 | 24.9 | 45 m |
| 大慶街2段15巷15號 | 33 年 | 待確認 | 30.0 | 122 m |
| 復興路1段207巷60號 | 30 年 | 待確認 | 22.6 | 172 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 6–10樓 | 3 | 57.5 |
| 11–15樓 | 1 | 58.7 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 2房 | 2 | 56.1 | 1,509 萬 | 34.0 |
| 3房 | 2 | 57.6 | 2,294 萬 | 47.1 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-05 | 7/15F | 34.0 | 2 房 | 1,450 萬 🅿 | 53.4 |
| 2025-05 | 13/15F | 34.0 | 2 房 | 1,568 萬 🅿 | 58.7 |
| 2025-03 | 10/15F | 47.0 | 3 房 | 2,300 萬 🅿 | 57.6 |
| 2025-02 | 9/15F | 47.1 | 3 房 | 2,288 萬 🅿 | 57.5 |
| 2021-07 | 2/15F | 46.5 | 3 房 | 1,335 萬 🅿 | 31.5 |
| 2021-07 | 15/15F | 46.2 | 3 房 | 1,349 萬 🅿 | 33.0 |
| 2021-07 | 14/15F | 47.1 | 3 房 | 1,386 萬 🅿 | 33.0 |
| 2021-07 | 15/15F | 47.0 | 3 房 | 1,377 萬 🅿 | 33.0 |
| 2021-07 | 2/15F | 46.9 | 3 房 | 1,270 萬 🅿 | 30.4 |
| 2021-07 | 4/15F | 45.3 | 3 房 | 1,260 萬 🅿 | 30.9 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 美廉社 超市 | 98 m | 步行約 2 分 |
| 傳統市場 | 工學市場 市場 | 898 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 大採購 | 愛買復興店 量販店 | 442 m | 步行約 8 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰生活 百貨商場 | 1,674 m | 騎車約 5 分・開車約 7 分 |
| 小孩上學 | 樹德國小 國小 | 114 m | 步行約 2 分 |
| 散步、運動 | 復興北公園 公園 | 421 m | 步行約 7 分 |
| 看病 | 中山醫學大學附設醫院(文心院區) 醫院 | 615 m | 步行約 11 分 |
| 搭車通勤 | 大慶 台鐵／捷運站 | 445 m | 步行約 8 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 2,306 m | 騎車約 7 分・開車約 9 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 大慶 約 444 公尺
- 國中 市立光德國中 約 1,454 公尺
- 國小 市立樹義國小 約 892 公尺
- 捷運 大慶站 約 422 公尺
所在的南區樹德里，地段力 31.9 分（三區 61 里中第 20 名）。
- 學區：1 處（樹德國小）
- 公園：4 處（樹德公園、樹仔腳公園、復興北公園、慶順公園）
- 交通：2 處（大慶）
- 醫療：5 處（術德中醫診所、穆希牙醫診所、中山醫學大學附設醫院(大慶院區)、中山醫學大學附設醫院(文心院區)、宏恩醫院龍安分院）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 2 筆，中位總價約 1,509 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 1 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 15 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。