祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
藍圖講義
台中市南區｜江川里｜建成路1838號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「藍圖講義」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價54.3 萬/坪已扣車位・2 筆
近期成交單價區間40.7–58.3萬/坪・最近 10 筆
和南區整體比+92.6%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化-1.8%和前一年中位數比較
近一年只有 2 筆成交，行情請同時參考近三年 12 筆（中位 50.8 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2025 年・屋齡約 2 年
- 樓高
- 地上 14 層、地下 4 層
- 戶數
- 105 戶（住家 104 戶、店面 1 戶）
- 棟數／門牌
- 1 棟 實登登記門牌 1 個
- 建設公司
- 義昌興建設股份有限公司
- 公設比
- 約 35.6% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 65 元/坪/月
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 平面式 57 個、機械式 50 個
- 學區
- 大同國小、光明國中
- 公共設施
- 接待大廳、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、廚藝教室、信箱區、Lounge Bar
- 地址
- 台中市南區建成路1838號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 單棟 105 戶，地下共 4 層
- 車位為平面與機械並用，合計約 107 個
- 廚衛採日系品牌設備
- 位於國立公共資訊圖書館與美術館一帶
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 藍圖講義（本社區） | 2 年 | 105 戶（住家 104 戶、店面 1 戶） | 54.3 | — |
| 建成路1713巷10號 | 31 年 | 待確認 | 23.7 | 60 m |
| 永和一街39號 | 35 年 | 待確認 | 32.4 | 129 m |
| 仁義街138號 | 32 年 | 待確認 | 17.2 | 156 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 1 | 51.7 |
| 2–5樓 | 8 | 47.9 |
| 6–10樓 | 9 | 40.4 |
| 11–15樓 | 16 | 42.5 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 2房 | 24 | 42.9 | 1,103 萬 | 33.2 |
| 3房 | 9 | 41.2 | 1,578 萬 | 45.5 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-01 | 6/14F | 36.2 | 2 房 | 1,350 萬 🅿 | 50.6 |
| 2025-12 | 4/14F | 33.2 | 2 房 | 1,350 萬 🅿 | 57.9 |
| 2025-10 | 11/14F | 39.2 | 3 房 | 1,580 萬 🅿 | 45.5 |
| 2025-09 | 6/14F | 27.0 | 2 房 | 1,178 萬 🅿 | 51.0 |
| 2025-07 | 2/14F | 25.4 | 2 房 | 1,000 萬 🅿 | 44.3 |
| 2025-07 | 3/14F | 25.4 | 2 房 | 925 萬 🅿 | 40.7 |
| 2025-04 | 3/14F | 25.4 | 2 房 | 1,215 萬 🅿 | 54.8 |
| 2025-04 | 5/14F | 25.4 | 2 房 | 1,288 萬 🅿 | 58.3 |
| 2025-04 | 5/14F | 25.4 | 2 房 | 1,146 萬 🅿 | 51.6 |
| 2025-04 | 8/14F | 33.3 | 2 房 | 1,258 萬 🅿 | 53.4 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 378 m | 步行約 7 分 |
| 傳統市場 | 健康黃昏市場 市場 | 1,058 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 1,856 m | 騎車約 6 分・開車約 7 分 |
| 逛街、吃飯 | 東協廣場 百貨商場 | 1,821 m | 騎車約 6 分・開車約 7 分 |
| 小孩上學 | 信義國小 國小 | 698 m | 騎車約 2 分・開車約 4 分 |
| 散步、運動 | 復興園路公園 公園 | 169 m | 步行約 3 分 |
| 看病 | 林森醫院 醫院 | 1,033 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 搭車通勤 | 五權 台鐵／捷運站 | 647 m | 步行約 11 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 2,006 m | 騎車約 7 分・開車約 8 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 五權 約 646 公尺
- 國中 市立四育國中 約 737 公尺
- 國小 市立信義國小 約 614 公尺
- 捷運 大慶站 約 2,628 公尺
所在的南區江川里，地段力 15.4 分（三區 61 里中第 41 名）。
- 公園：2 處（建成營區公園、復興園路公園）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：增建 1 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 24 筆，中位總價約 1,103 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 1 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 14 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。