祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
富宇上和苑
台中市南區｜福興里｜南平路338巷6號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「富宇上和苑」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價48.9 萬/坪已扣車位・15 筆
近期成交單價區間44.7–54.1萬/坪・最近 10 筆
和南區整體比+73.4%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化+1.9%和前一年中位數比較
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2025 年・屋齡約 1 年
- 樓高
- 地上 15 層、地下 3 層
- 戶數
- 170 戶（住家 156 戶、店面 4 戶、辦公室 10 戶）
- 棟數／門牌
- 1 幢 2 棟 實登登記門牌 4 個
- 建設公司
- 富宇建設股份有限公司（營造：盛傑營造有限公司）
- 公設比
- 約 34.3% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 平面式 125 個、機械式 78 個
- 學區
- 信義國小、四育國中
- 公共設施
- 接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、親子遊戲區、兒童遊戲區、信箱區、曬被區
- 地址
- 台中市南區南平路338巷6號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 基地約 857 坪，建蔽率約 39%，空地比例較高
- 產品以二房至四房為主，坪數約 24 至 44 坪
- 車位配比約 1:1.19，平面與機械車位並用
- 公設比約 34.4%，設有閱覽室與健身房等公設
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 富宇上和苑（本社區） | 1 年 | 170 戶（住家 156 戶、店面 4 戶、辦公室 10 戶） | 48.9 | — |
| 五權南路202號 | 18 年 | 238 戶 | 39.7 | 166 m |
| 五權南路175號 | 30 年 | 待確認 | 24.3 | 109 m |
| 南平路336號 | 31 年 | 待確認 | 19.0 | 17 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 2 | 57.8 |
| 2–5樓 | 33 | 46.9 |
| 6–10樓 | 49 | 46.6 |
| 11–15樓 | 44 | 48.8 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 開放格局 | 8 | 49.4 | 1,759 萬 | 38.1 |
| 2房 | 73 | 47.2 | 1,420 萬 | 33.6 |
| 3房 | 32 | 48.1 | 2,099 萬 | 45.8 |
| 4房 | 15 | 48.4 | 2,430 萬 | 56.0 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-09 | 4/15F | 52.3 | 4 房 | 2,233 萬 🅿 | 44.7 |
| 2026-07 | 3/15F | 32.2 | 2 房 | 1,390 萬 🅿 | 50.2 |
| 2026-06 | 4/15F | 33.6 | 2 房 | 1,430 萬 🅿 | 49.1 |
| 2026-06 | 12/15F | 33.6 | 2 房 | 1,505 萬 🅿 | 50.1 |
| 2026-06 | 2/15F | 45.8 | 3 房 | 2,100 萬 🅿 | 48.8 |
| 2026-05 | 2/15F | 37.4 | 2 房 | 1,684 萬 🅿 | 49.4 |
| 2026-05 | 10/15F | 56.0 | 4 房 | 2,488 萬 🅿 | 48.9 |
| 2026-03 | 11/15F | 36.4 | 2 房 | 1,618 萬 🅿 | 50.9 |
| 2026-03 | 9/15F | 45.4 | 3 房 | 2,200 萬 🅿 | 54.1 |
| 2026-03 | 9/15F | 33.6 | 2 房 | 1,420 萬 🅿 | 48.7 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 347 m | 步行約 6 分 |
| 傳統市場 | 健康黃昏市場 市場 | 811 m | 騎車約 3 分・開車約 4 分 |
| 大採購 | 愛買復興店 量販店 | 1,873 m | 騎車約 6 分・開車約 7 分 |
| 逛街、吃飯 | 東協廣場 百貨商場 | 2,179 m | 騎車約 7 分・開車約 8 分 |
| 小孩上學 | 信義國小 國小 | 424 m | 步行約 7 分 |
| 散步、運動 | 南平公園 公園 | 76 m | 步行約 1 分 |
| 看病 | 林森醫院 醫院 | 1,242 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
| 搭車通勤 | 五權 台鐵／捷運站 | 426 m | 步行約 7 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 1,883 m | 騎車約 6 分・開車約 7 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 五權 約 421 公尺
- 國中 市立四育國中 約 333 公尺
- 國小 市立信義國小 約 434 公尺
- 捷運 大慶站 約 2,214 公尺
所在的南區福興里，地段力 13.3 分（三區 61 里中第 42 名）。
- 公園：1 處（南平公園）
- 醫療：2 處（劉平昌診所、德仁診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 73 筆，中位總價約 1,420 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
- 近一年成交 15 筆，交易活絡、行情透明，日後轉手較容易
- 步行可到信義國小（約 434 公尺）
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 4 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 15 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。