祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
冠勇美臻館
台中市東區｜東英里｜東英十一街79號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「冠勇美臻館」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價32.9 萬/坪已扣車位・2 筆
近期成交單價區間22.6–36.1萬/坪・最近 6 筆
和東區整體比+1.9%東區各屋齡近一年中位 32.3 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 2 筆成交，行情請同時參考近三年 5 筆（中位 29.8 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2021 年・屋齡約 5 年
- 樓高
- 共 10 層（華廈）
- 戶數
- 待確認
- 棟數／門牌
- 待確認 實登登記門牌 4 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 38.6% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 待確認
- 學區
- 待確認
- 公共設施
- 待確認
- 地址
- 台中市東區東英十一街79號
社區介紹來源：price.houseprice.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 位於東英十一街73至79號一帶，型態為 10 層華廈
- 同街另有富甲干城A，屋齡約 30 年，為不同社區
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 冠勇美臻館（本社區） | 5 年 | 待確認 | 32.9 | — |
| 十甲路416號 | 32 年 | 待確認 | 24.1 | 58 m |
| 十甲路415號 | 32 年 | 待確認 | 23.2 | 77 m |
| 十甲路431號 | 32 年 | 待確認 | 26.0 | 106 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 3 | 29.0 |
| 6–10樓 | 2 | 32.9 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 開放格局 | 3 | 29.0 | 1,750 萬 | 58.5 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 8/10F | 50.7 | 3 房 | 1,500 萬 🅿 | 29.8 |
| 2026-03 | 6/10F | 49.8 | 2 房 | 1,620 萬 🅿 | 36.1 |
| 2024-02 | 1/10F | 50.7 | 0 房 | 1,750 萬 🅿 | 29.0 |
| 2023-11 | 1/10F | 71.5 | 0 房 | 2,480 萬 🅿 | 30.8 |
| 2023-11 | 1/10F | 58.5 | 0 房 | 1,600 萬 🅿 | 22.6 |
| 2019-08 | 10/10F | 62.5 | 4 房 | 1,335 萬 🅿 | 23.9 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 150 m | 步行約 3 分 |
| 傳統市場 | 新光黃昏市場 市場 | 263 m | 步行約 5 分 |
| 大採購 | 家樂福超市 量販店 | 978 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰廣場S2館 百貨商場 | 1,692 m | 騎車約 5 分・開車約 7 分 |
| 小孩上學 | 宜欣國小 國小 | 929 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 散步、運動 | 旱平公園 公園 | 290 m | 步行約 5 分 |
| 看病 | 賢德醫院 醫院 | 668 m | 步行約 12 分 |
| 搭車通勤 | 精武 台鐵／捷運站 | 1,185 m | 騎車約 4 分・開車約 5 分 |
| 開車上國道 | 太平交流道 交流道 | 1,298 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 精武 約 1,192 公尺
- 國中 市立育英國中 約 1,213 公尺
- 國小 市立宜欣國小 約 917 公尺
所在的東區東英里，地段力 25.7 分（三區 61 里中第 28 名）。
- 公園：7 處（樂利公園、旱平公園、東英公園、進業公園、三賢公園）
- 商場市場：1 處（新光黃昏市場）
- 醫療：3 處（晶亮牙醫診所、正恩牙醫、福倫健保藥局）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：增建 3 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以開放格局為主（近五年 3 筆，中位總價約 1,750 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 4 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 10 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。