祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
星境界
台中市東區｜干城里｜公園東路100號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「星境界」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價38.9 萬/坪已扣車位・3 筆
近期成交單價區間37.8–54.1萬/坪・最近 10 筆
和東區整體比+20.4%東區各屋齡近一年中位 32.3 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2020 年・屋齡約 6 年
- 樓高
- 地上 15 層、地下 4 層
- 戶數
- 255 戶（住家 252、店面 3）
- 棟數／門牌
- 1 幢 2 棟（A、B 棟） 實登登記門牌 2 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 32.8% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 約 70 元/坪/月（月繳約 2,300 元）
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 全平面式，255 或 256 個（車位配比 1:1）
- 學區
- 進德國小、樂業國小、力行國小、育英國中
- 公共設施
- 接待大廳、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、桌球室、撞球桌、廚藝教室
- 地址
- 台中市東區公園東路100號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 位於公園東路與自由二街，屬六期重劃區
- 產品只規劃兩房，格局選擇較少
- 每戶一個平面車位，公設類型多
- 步行約 10 分鐘可到台中車站與湖濱園區一帶
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 2–5樓 | 14 | 40.8 |
| 6–10樓 | 11 | 46.9 |
| 11–15樓 | 7 | 47.0 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 2房 | 32 | 44.1 | 1,375 萬 | 36.9 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-03 | 2/15F | 36.9 | 2 房 | 1,180 萬 🅿 | 37.8 |
| 2026-03 | 8/15F | 37.1 | 2 房 | 1,400 萬 🅿 | 45.4 |
| 2026-01 | 2/15F | 37.3 | 2 房 | 1,200 萬 🅿 | 38.9 |
| 2025-09 | 11/15F | 36.8 | 2 房 | 1,385 萬 🅿 | 45.4 |
| 2025-05 | 9/15F | 36.8 | 2 房 | 1,500 萬 🅿 | 49.6 |
| 2024-11 | 9/15F | 36.9 | 2 房 | 1,580 萬 🅿 | 52.3 |
| 2024-09 | 2/15F | 37.1 | 2 房 | 1,360 萬 🅿 | 44.0 |
| 2024-07 | 11/15F | 37.0 | 2 房 | 1,635 萬 🅿 | 54.1 |
| 2024-06 | 2/15F | 37.1 | 2 房 | 1,628 萬 🅿 | 53.6 |
| 2024-06 | 14/15F | 36.8 | 2 房 | 1,608 萬 🅿 | 50.6 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 台中印菲商場 超市 | 472 m | 步行約 8 分 |
| 傳統市場 | 臺中市建國跳蚤市場 市場 | 206 m | 步行約 4 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 648 m | 步行約 11 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰廣場S1館 百貨商場 | 225 m | 步行約 4 分 |
| 小孩上學 | 光復國小 國小 | 642 m | 步行約 11 分 |
| 散步、運動 | 干城第一廣場 公園 | 99 m | 步行約 2 分 |
| 看病 | 澄清醫院平等院區 醫院 | 649 m | 步行約 11 分 |
| 搭車通勤 | 臺中 台鐵／捷運站 | 530 m | 步行約 9 分 |
| 開車上國道 | 太平交流道 交流道 | 2,244 m | 騎車約 7 分・開車約 8 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 臺中 約 602 公尺
- 國中 市立居仁國中 約 1,070 公尺
- 國小 市立中區光復國小 約 678 公尺
所在的東區干城里，地段力 73.3 分（三區 61 里中第 3 名）。
- 公園：2 處（干城公園、干城第一廣場）
- 商場市場：8 處（舊建國市場、復興市集、秀泰廣場S2館、秀泰廣場S1館、臺中市建國跳蚤市場）
- 醫療：1 處（明功堂診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 32 筆，中位總價約 1,375 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 2 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 15 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。