祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
勝美大禮
台中市大里區｜西榮里｜西榮路62號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「勝美大禮」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價33.0 萬/坪已扣車位・2 筆
近期成交單價區間31.1–33.4萬/坪・最近 4 筆
和大里區整體比+17.4%大里區各屋齡近一年中位 28.1 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 2 筆成交，行情請同時參考近三年 4 筆（中位 32.0 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2014 年・屋齡約 12 年
- 樓高
- 地上 15 層
- 戶數
- 231 戶
- 棟數／門牌
- 待確認 實登登記門牌 1 個
- 建設公司
- 勝美建設股份有限公司
- 公設比
- 約 31.1% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 部分戶別含車位
- 學區
- 崇光國小（鄰近）
- 公共設施
- 花園、健身房、遊戲室、閱覽室、交誼廳、會議室
- 地址
- 台中市大里區西榮路62號
社區介紹來源：sinyi.com.tw、market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 鋼筋混凝土結構，外牆為二丁掛
- 格局以二至四房為主
- 公設比約 31% 至 32%
- 鄰近西榮市場與崇光國小，中興路商圈約 5 分鐘
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 勝美大禮（本社區） | 12 年 | 231 戶 | 33.0 | — |
| 東明路146號 | 33 年 | 待確認 | 22.8 | 51 m |
| 大明路99巷18弄2-3號 | 45 年 | 待確認 | 16.3 | 117 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 2–5樓 | 1 | 31.5 |
| 6–10樓 | 1 | 31.1 |
| 11–15樓 | 2 | 33.0 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 4房 | 3 | 32.6 | 1,782 萬 | 58.0 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 13/15F | 58.0 | 4 房 | 1,782 萬 🅿 | 33.4 |
| 2026-04 | 14/15F | 58.0 | 4 房 | 1,760 萬 🅿 | 32.6 |
| 2025-05 | 2/15F | 66.7 | 4 房 | 1,818 萬 🅿 | 31.5 |
| 2024-05 | 7/15F | 62.6 | 3 房 | 2,080 萬 🅿 | 31.1 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 523 m | 步行約 9 分 |
| 傳統市場 | 內新早上市場 市場 | 110 m | 步行約 2 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 437 m | 步行約 8 分 |
| 逛街、吃飯 | Mitsui Shopping Park LaLaport 台中 百貨商場 | 2,457 m | 騎車約 8 分・開車約 9 分 |
| 小孩上學 | 崇光國小 國小 | 135 m | 步行約 2 分 |
| 散步、運動 | 東明公園 公園 | 100 m | 步行約 2 分 |
| 看病 | 新菩提醫院 醫院 | 351 m | 步行約 6 分 |
| 搭車通勤 | 五權 台鐵／捷運站 | 2,575 m | 騎車約 8 分・開車約 9 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 1,154 m | 騎車約 4 分・開車約 5 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 五權 約 2,570 公尺
- 國中 市立光榮國中 約 327 公尺
- 國小 市立崇光國小 約 185 公尺
所在的大里區西榮里，地段力 78.4 分（三區 61 里中第 2 名）。
- 學區：1 處（光榮國中）
- 公園：2 處（東明公園、光榮公園）
- 商場市場：3 處（早市、內新早上市場、內新早市(路邊攤)）
- 醫療：4 處（全家牙醫診所、大直診所、新菩提醫院）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：增建 9 筆、陽台外推 1 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以4房為主（近五年 3 筆，中位總價約 1,782 萬），預算在這附近的買方
這個社區的優點
- 步行可到崇光國小（約 185 公尺）
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 1 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 15 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。