祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
佳福佳璽
台中市大里區｜內新里｜日新路348號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「佳福佳璽」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價34.7 萬/坪已扣車位・2 筆
近期成交單價區間20.5–38.6萬/坪・最近 10 筆
和大里區整體比+23.5%大里區各屋齡近一年中位 28.1 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 2 筆成交，行情請同時參考近三年 8 筆（中位 34.7 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2018 年・屋齡約 8 年
- 樓高
- 地上 13 層、地下 3 層
- 戶數
- 73 戶（71 戶住家、2 戶店面）
- 棟數／門牌
- 3 棟 實登登記門牌 3 個
- 建設公司
- 佳福建設股份有限公司（營造：萬代福營造有限公司）
- 公設比
- 約 33.6% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 591 頁面標示無管理費、無管委會
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 平面式 75 個（配比 1:1.03）
- 學區
- 內新國小、光榮國中、立人高中、興大附中
- 公共設施
- 接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、健身房、瑜伽教室、信箱區、曬被區
- 地址
- 台中市大里區日新路348號
社區介紹來源：www.sinyi.com.tw、market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 位於日新路與鐵路街口，鄰近大里中興路商圈與內新市場
- 全案 73 戶，一樓 2 戶為店面，其餘為住家
- 車位全為平面式，配比略高於一比一
- 公設比約 32%~33%，外牆二丁掛
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 佳福佳璽（本社區） | 8 年 | 73 戶（71 戶住家、2 戶店面） | 34.7 | — |
| 內新街55-5號 | 33 年 | 待確認 | 18.0 | 156 m |
| 內新街29巷15號 | 41 年 | 待確認 | 12.3 | 200 m |
| 內新街52號 | 32 年 | 待確認 | 18.1 | 206 m |
| 日新路315號 | 5 年 | 104 戶 | 35.9 | 211 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 2–5樓 | 5 | 34.2 |
| 6–10樓 | 3 | 34.4 |
| 11–15樓 | 3 | 34.5 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 3房 | 11 | 34.4 | 1,425 萬 | 51.5 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-07 | 11/13F | 51.5 | 3 房 | 1,458 萬 🅿 | 34.5 |
| 2026-06 | 12/13F | 50.6 | 3 房 | 1,410 萬 🅿 | 34.8 |
| 2024-08 | 3/13F | 52.3 | 3 房 | 1,580 萬 🅿 | 36.9 |
| 2024-07 | 6/13F | 52.1 | 3 房 | 1,640 萬 🅿 | 38.6 |
| 2024-02 | 2/13F | 53.3 | 3 房 | 1,535 萬 🅿 | 34.8 |
| 2024-02 | 4/13F | 53.3 | 3 房 | 1,508 萬 🅿 | 34.2 |
| 2023-11 | 13/13F | 51.5 | 3 房 | 1,425 萬 🅿 | 33.6 |
| 2023-11 | 7/13F | 49.8 | 3 房 | 1,365 萬 🅿 | 33.6 |
| 2023-09 | 9/13F | 49.8 | 3 房 | 1,395 萬 🅿 | 34.4 |
| 2022-01 | 4/13F | 52.3 | 3 房 | 1,200 萬 🅿 | 20.5 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 統一健康有機超市 超市 | 606 m | 步行約 11 分 |
| 傳統市場 | 內新早市(路邊攤) 市場 | 479 m | 步行約 8 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 308 m | 步行約 5 分 |
| 逛街、吃飯 | Mitsui Shopping Park LaLaport 台中 百貨商場 | 2,174 m | 騎車約 7 分・開車約 8 分 |
| 小孩上學 | 內新國小 國小 | 490 m | 步行約 8 分 |
| 散步、運動 | 日新公園 公園 | 353 m | 步行約 6 分 |
| 看病 | 新菩提醫院 醫院 | 364 m | 步行約 6 分 |
| 搭車通勤 | 臺中 台鐵／捷運站 | 2,476 m | 騎車約 8 分・開車約 9 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 660 m | 步行約 11 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 臺中 約 2,498 公尺
- 國中 市立光榮國中 約 767 公尺
- 國小 市立內新國小 約 475 公尺
所在的大里區內新里，地段力 30.7 分（三區 61 里中第 21 名）。
- 公園：2 處（新忠公園、大里鄉人行廣場）
- 交通：1 處（大里一交流道）
- 醫療：2 處（柯麗麗婦產科）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 11 筆，中位總價約 1,425 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
- 步行可到內新國小（約 475 公尺）
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 3 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 13 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。