祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
景川匯
台中市大里區｜立德里｜新甲路5號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「景川匯」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價25.4 萬/坪已扣車位・2 筆
近期成交單價區間23.1–29.3萬/坪・最近 10 筆
和大里區整體比-9.6%大里區各屋齡近一年中位 28.1 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 2 筆成交，行情請同時參考近三年 8 筆（中位 26.6 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2015 年・屋齡約 11 年
- 樓高
- 地上 13 層、地下 3 層
- 戶數
- 120 戶（住家 112、店面 8）
- 棟數／門牌
- 2 棟 實登登記門牌 5 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 44.4% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 約 50 元/坪/月
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 平面 132 個（無機械），車位配比約 1:1.1
- 學區
- 立新國小、立新國中、大元國小、內新國小
- 公共設施
- 接待大廳、空中花園、交誼廳
- 地址
- 台中市大里區新甲路5號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 兩棟各 13 層，門牌新甲路 5、7 號
- 全平面車位，配比約 1:1.1
- 位於十九甲商圈
- 立新國小、國中步行約 5 分鐘
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 3 | 28.1 |
| 2–5樓 | 4 | 23.1 |
| 6–10樓 | 5 | 22.6 |
| 11–15樓 | 8 | 26.6 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 2房 | 2 | 23.6 | 1,360 萬 | 52.3 |
| 3房 | 15 | 24.1 | 1,458 萬 | 56.0 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-04 | 13/13F | 55.1 | 3 房 | 1,458 萬 🅿 | 24.1 |
| 2025-11 | 9/13F | 58.8 | 3 房 | 1,700 萬 🅿 | 26.7 |
| 2024-12 | 11/13F | 56.0 | 3 房 | 1,740 萬 🅿 | 28.7 |
| 2024-11 | 1/13F | 48.4 | 2 房 | 1,300 萬 🅿 | 24.2 |
| 2024-09 | 13/13F | 57.1 | 3 房 | 1,800 萬 🅿 | 29.3 |
| 2024-05 | 13/13F | 58.8 | 3 房 | 1,750 萬 🅿 | 27.6 |
| 2024-03 | 13/13F | 54.5 | 3 房 | 1,580 萬 🅿 | 26.6 |
| 2023-12 | 4/13F | 54.1 | 3 房 | 1,430 萬 🅿 | 24.0 |
| 2023-09 | 1/13F | 48.7 | 0 房 | 1,500 萬 🅿 | 28.5 |
| 2023-08 | 2/13F | 56.2 | 2 房 | 1,420 萬 🅿 | 23.1 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 131 m | 步行約 2 分 |
| 傳統市場 | 仁化黃昏市場 市場 | 654 m | 步行約 11 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 1,517 m | 騎車約 5 分・開車約 6 分 |
| 逛街、吃飯 | Mitsui Shopping Park LaLaport 台中 百貨商場 | 3,698 m | 騎車約 12 分・開車約 13 分 |
| 小孩上學 | 立新國小 國小 | 343 m | 步行約 6 分 |
| 散步、運動 | 仁堤公園 公園 | 422 m | 步行約 7 分 |
| 看病 | 新菩提醫院 醫院 | 1,697 m | 騎車約 6 分・開車約 7 分 |
| 搭車通勤 | 臺中 台鐵／捷運站 | 4,046 m | 騎車約 13 分・開車約 14 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 615 m | 步行約 11 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 國中 市立立新國中 約 330 公尺
- 國小 市立立新國小 約 358 公尺
所在的大里區立德里，地段力 0.5 分（三區 61 里中第 60 名）。
- 公園：1 處（健康公園）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：增建 1 筆、陽台外推 1 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 15 筆，中位總價約 1,458 萬），預算在這附近的買方
這個社區的優點
- 單價低於大里區整體約 10%
- 步行可到立新國小（約 358 公尺）
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 5 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 13 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。