祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
廣三甲天下
台中市大里區｜立仁里｜新仁路1段217巷42號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「廣三甲天下」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價22.6 萬/坪已扣車位・5 筆
近期成交單價區間18.1–28.6萬/坪・最近 10 筆
和大里區整體比-19.6%大里區各屋齡近一年中位 28.1 萬/坪
近一年價格變化-4.9%和前一年中位數比較
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 1998 年・屋齡約 28 年
- 樓高
- 地上 9 層、地下 1 層
- 戶數
- 360 戶
- 棟數／門牌
- 3 棟 實登登記門牌 30 個
- 建設公司
- 順大裕股份有限公司（營造：千友營造股份有限公司；設計：吳燉煌）
- 公設比
- 約 23.6% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 約 45 元/坪/月
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 待確認
- 學區
- 立新國小
- 公共設施
- 信箱區
- 地址
- 台中市大里區新仁路1段217巷42號
社區介紹來源：market.591.com.tw、market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 位於十九甲商圈，社區座落新仁路一段 217 巷內
- 共三棟、地上九層，總戶數 360 戶
- 戶型涵蓋一房到三房
- 管理費含公設維護、物業清潔與垃圾清運
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 廣三甲天下（本社區） | 28 年 | 360 戶 | 22.6 | — |
| 好來七街12號 | 34 年 | 待確認 | 17.8 | 195 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 11 | 24.8 |
| 2–5樓 | 23 | 21.5 |
| 6–10樓 | 24 | 21.2 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 開放格局 | 2 | 27.8 | 590 萬 | 22.0 |
| 1房 | 7 | 20.2 | 400 萬 | 19.3 |
| 2房 | 32 | 23.1 | 575 萬 | 24.4 |
| 3房 | 14 | 19.7 | 691 萬 | 28.9 |
| 4房 | 3 | 23.8 | 790 萬 | 33.2 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-05 | 6/9F | 28.9 | 3 房 | 725 萬 🅿 | 22.6 |
| 2026-04 | 4/9F | 20.7 | 2 房 | 420 萬 | 20.3 |
| 2026-04 | 7/9F | 25.6 | 2 房 | 730 萬 | 28.6 |
| 2026-03 | 7/9F | 20.7 | 2 房 | 580 萬 | 28.1 |
| 2025-11 | 7/9F | 28.9 | 3 房 | 610 萬 🅿 | 18.7 |
| 2025-10 | 2/9F | 24.7 | 3 房 | 656 萬 🅿 | 23.7 |
| 2025-09 | 6/9F | 20.7 | 2 房 | 375 萬 | 18.2 |
| 2025-09 | 6/9F | 27.4 | 2 房 | 505 萬 🅿 | 18.1 |
| 2025-08 | 5/9F | 32.3 | 3 房 | 750 萬 🅿 | 24.2 |
| 2025-08 | 2/9F | 20.7 | 2 房 | 530 萬 | 25.7 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 481 m | 步行約 8 分 |
| 傳統市場 | 內新黃昏市場 市場 | 1,214 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 1,209 m | 騎車約 4 分・開車約 5 分 |
| 逛街、吃飯 | Mitsui Shopping Park LaLaport 台中 百貨商場 | 2,955 m | 騎車約 10 分・開車約 11 分 |
| 小孩上學 | 立新國小 國小 | 557 m | 步行約 10 分 |
| 散步、運動 | 擴大大里(草湖)都計/立新綠地1公園 公園 | 197 m | 步行約 3 分 |
| 看病 | 新菩提醫院 醫院 | 1,372 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
| 搭車通勤 | 臺中 台鐵／捷運站 | 3,369 m | 騎車約 11 分・開車約 12 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 467 m | 步行約 8 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 國中 市立立新國中 約 755 公尺
- 國小 市立立新國小 約 538 公尺
所在的大里區立仁里，地段力 38.7 分（三區 61 里中第 14 名）。
- 學區：2 處（立新國小、立新國中）
- 公園：3 處（擴大大里(草湖)都計/立新綠地1公園、甲提六街公園、擴大大里(草湖)都計/立新綠地3公園）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：夾層 19 筆、增建 11 筆、陽台外推 1 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 32 筆，中位總價約 575 萬），預算在這附近的買方
- 重視總價、能接受屋齡的首購或自住族
這個社區的優點
- 總價相對友善，單價比同區新案低
- 單價低於大里區整體約 20%
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 30 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 9 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。