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社區購屋分析
茂美洋(大樓區)
台中市大里區｜健民里｜仁化工二路62號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「茂美洋(大樓區)」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價25.5 萬/坪已扣車位・3 筆
近期成交單價區間24.7–32.1萬/坪・最近 10 筆
和大里區整體比-9.3%大里區各屋齡近一年中位 28.1 萬/坪
近一年價格變化-12.0%和前一年中位數比較
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2020 年・屋齡約 7 年
- 樓高
- 地上 15 層
- 戶數
- 182 戶
- 棟數／門牌
- 待確認 實登登記門牌 11 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 33.7% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 平面178個
- 學區
- 健民國小、光正國中
- 公共設施
- 接待大廳、中庭花園、會議室
- 地址
- 台中市大里區仁化工二路62號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 車位全為平面式，共178個
- 在售以2房與3房為主，坪數約20至43坪
- 周邊1000公尺內缺少購物中心
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 茂美洋(大樓區)（本社區） | 7 年 | 182 戶 | 25.5 | — |
| 仁化工八路6巷1號 | 6 年 | 待確認 | 34.1 | 93 m |
| 工妍院II | 2 年 | 待確認 | 35.5 | 121 m |
| 健康一街34號 | 32 年 | 待確認 | 15.6 | 356 m |
| 德利路55巷7號 | 45 年 | 待確認 | 26.1 | 618 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 2–5樓 | 13 | 27.6 |
| 6–10樓 | 9 | 28.0 |
| 11–15樓 | 7 | 28.2 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 2房 | 19 | 28.5 | 813 萬 | 30.3 |
| 3房 | 10 | 25.7 | 927 萬 | 38.1 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-05 | 2/15F | 39.9 | 3 房 | 948 萬 🅿 | 25.5 |
| 2026-03 | 6/15F | 39.9 | 3 房 | 920 萬 🅿 | 24.7 |
| 2025-11 | 9/15F | 32.2 | 2 房 | 805 萬 🅿 | 28.0 |
| 2025-10 | 15/15F | 33.7 | 3 房 | 815 萬 🅿 | 25.5 |
| 2025-10 | 8/15F | 31.2 | 2 房 | 770 萬 🅿 | 27.5 |
| 2025-10 | 5/15F | 35.3 | 3 房 | 910 萬 🅿 | 27.4 |
| 2025-07 | 13/15F | 30.3 | 2 房 | 850 萬 🅿 | 32.1 |
| 2025-07 | 6/15F | 29.2 | 2 房 | 813 萬 🅿 | 32.0 |
| 2025-06 | 3/15F | 30.3 | 2 房 | 802 萬 🅿 | 30.0 |
| 2025-05 | 5/15F | 33.3 | 2 房 | 925 萬 🅿 | 30.0 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 417 m | 步行約 7 分 |
| 傳統市場 | 仁化黃昏市場 市場 | 2,719 m | 騎車約 9 分・開車約 10 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 3,588 m | 騎車約 12 分・開車約 12 分 |
| 逛街、吃飯 | Mitsui Shopping Park LaLaport 台中 百貨商場 | 5,748 m | 開車約 17 分 |
| 小孩上學 | 竹仔坑國小 國小 | 559 m | 步行約 10 分 |
| 散步、運動 | 仁化工業區公園 公園 | 88 m | 步行約 2 分 |
| 看病 | 霧峰澄清醫院 醫院 | 2,738 m | 騎車約 9 分・開車約 10 分 |
| 搭車通勤 | 臺中 台鐵／捷運站 | 6,250 m | 開車約 18 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 3,489 m | 騎車約 11 分・開車約 12 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 國中 市立光正國中 約 728 公尺
- 國小 市立光隆國小 約 1,300 公尺
所在的大里區健民里，地段力 2.7 分（三區 61 里中第 56 名）。
- 學區：2 處（竹仔坑國小、光正國中）
- 公園：3 處（竹仔坑環保生態園區、仁化工業區公園）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：增建 2 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 19 筆，中位總價約 813 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
- 單價低於大里區整體約 9%
- 近一年價格回檔約 12%，議價空間較大
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 11 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 15 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。