祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
櫻花LV假期
台中市大里區｜東湖里｜中湖路150巷28號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「櫻花LV假期」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價23.9 萬/坪已扣車位・5 筆
近期成交單價區間20.2–31.2萬/坪・最近 10 筆
和大里區整體比-14.9%大里區各屋齡近一年中位 28.1 萬/坪
近一年價格變化+6.7%和前一年中位數比較
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2007 年・屋齡約 19 年
- 樓高
- 地上 9 層
- 戶數
- 待確認
- 棟數／門牌
- 待確認 實登登記門牌 26 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 30.2% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 約 17,557 元/年（按坪數計）
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 機械、平面
- 學區
- 草湖國小、成功國中、青年高中
- 公共設施
- 接待大廳、中庭花園、視聽室
- 地址
- 台中市大里區中湖路150巷28號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 位於台中軟體園區生活圈，屋齡約19年
- 車位含機械與平面兩種
- 公設含大廳、中庭花園與視聽室
- 戶型多元，有兩房到三房選擇
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 櫻花LV假期（本社區） | 19 年 | 待確認 | 23.9 | — |
| 中湖路130巷12弄3號 | 20 年 | 131 戶 | 26.3 | 47 m |
| 中湖路191號 | 21 年 | 待確認 | 26.9 | 57 m |
| 公園街421巷50號 | 32 年 | 待確認 | 21.2 | 105 m |
| 公園街421巷52號 | 9 年 | 86 戶 | 34.9 | 127 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 10 | 22.0 |
| 2–5樓 | 16 | 23.1 |
| 6–10樓 | 17 | 22.2 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 開放格局 | 8 | 21.8 | 541 萬 | 26.3 |
| 1房 | 2 | 22.1 | 750 萬 | 33.9 |
| 2房 | 21 | 22.2 | 708 萬 | 31.4 |
| 3房 | 6 | 23.1 | 970 萬 | 41.3 |
| 4房 | 4 | 23.3 | 1,077 萬 | 46.7 |
| 5房 | 2 | 25.1 | 1,260 萬 | 51.9 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 1/9F | 25.9 | 0 房 | 568 萬 | 22.0 |
| 2026-05 | 9/9F | 39.8 | 5 房 | 1,090 萬 🅿 | 28.0 |
| 2026-03 | 5/9F | 44.1 | 3 房 | 1,028 萬 🅿 | 23.2 |
| 2026-03 | 1/9F | 20.9 | 0 房 | 500 萬 | 23.9 |
| 2026-02 | 1/9F | 18.3 | 0 房 | 570 萬 | 31.2 |
| 2025-08 | 5/9F | 44.6 | 3 房 | 1,038 萬 🅿 | 23.1 |
| 2025-08 | 2/9F | 34.4 | 2 房 | 760 萬 🅿 | 21.8 |
| 2025-05 | 5/9F | 26.6 | 2 房 | 720 萬 | 27.0 |
| 2025-04 | 8/9F | 48.4 | 4 房 | 1,000 萬 🅿 | 20.2 |
| 2025-03 | 4/9F | 30.1 | 2 房 | 820 萬 | 27.3 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 滿客大賣場 超市 | 453 m | 步行約 8 分 |
| 傳統市場 | 仁化黃昏市場 市場 | 1,278 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 3,050 m | 騎車約 10 分・開車約 11 分 |
| 逛街、吃飯 | Mitsui Shopping Park LaLaport 台中 百貨商場 | 5,406 m | 開車約 16 分 |
| 小孩上學 | 草湖國小 國小 | 865 m | 騎車約 3 分・開車約 4 分 |
| 散步、運動 | 青年公園 公園 | 197 m | 步行約 3 分 |
| 看病 | 霧峰澄清醫院 醫院 | 723 m | 騎車約 2 分・開車約 4 分 |
| 搭車通勤 | 五權 台鐵／捷運站 | 5,394 m | 開車約 16 分 |
| 開車上國道 | 草湖交流道 交流道 | 946 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 國中 市立成功國中 約 1,074 公尺
- 國小 市立草湖國小 約 919 公尺
所在的大里區東湖里，地段力 6.7 分（三區 61 里中第 52 名）。
- 公園：4 處（東湖公園、長春兒童公園、青年公園、草湖防災公園）
- 醫療：5 處（向陽皮膚診所、加州牙醫診所、祥安婦產科、鼎好牙醫診所、順和眼科）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：增建 11 筆、陽台外推 24 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 21 筆，中位總價約 708 萬），預算在這附近的買方
這個社區的優點
- 單價低於大里區整體約 15%
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 26 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 9 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。