祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
森林苑
台中市南區｜樹義里｜樹義路268號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「森林苑」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價40.0 萬/坪已扣車位・1 筆
近期成交單價區間37.6–45.7萬/坪・最近 10 筆
和南區整體比+41.8%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 1 筆成交，行情請同時參考近三年 10 筆（中位 40.6 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2015 年・屋齡約 11 年
- 樓高
- 地上 15 層
- 戶數
- 81 戶（1 樓無店面）
- 棟數／門牌
- 2 棟 實登登記門牌 2 個
- 建設公司
- 大松建設（取自社區問答）
- 公設比
- 約 32.9% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 3 樓戶約 3,483 元/月
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 共 95 個，問答稱全為平面車位（部分物件標 B1 平面）
- 學區
- 樹義國小、四育國中
- 公共設施
- 接待大廳、空中花園、會議室、媽媽教室、健身房、1 樓機車位
- 地址
- 台中市南區樹義路268號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 戶數僅 81 戶，社區單純
- 規劃 3~4 房，約 38~57 坪
- 門廳挑高約 8.25 公尺，1 樓無店面
- 多數戶面向公園
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 2–5樓 | 4 | 38.7 |
| 6–10樓 | 4 | 40.0 |
| 11–15樓 | 9 | 38.5 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 3房 | 15 | 40.0 | 1,800 萬 | 52.8 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-03 | 7/15F | 62.8 | 3 房 | 1,950 萬 🅿 | 40.0 |
| 2025-08 | 13/15F | 50.0 | 3 房 | 1,830 萬 🅿 | 43.6 |
| 2024-07 | 5/15F | 48.5 | 3 房 | 1,910 萬 🅿 | 45.7 |
| 2024-06 | 15/15F | 77.0 | 3 房 | 2,330 萬 🅿 | 37.6 |
| 2024-04 | 15/15F | 53.4 | 3 房 | 1,930 萬 🅿 | 41.0 |
| 2024-03 | 11/15F | 50.0 | 3 房 | 1,800 萬 🅿 | 42.8 |
| 2024-03 | 6/15F | 52.8 | 3 房 | 1,800 萬 🅿 | 40.0 |
| 2024-01 | 13/15F | 52.8 | 3 房 | 1,880 萬 🅿 | 41.9 |
| 2023-12 | 3/15F | 48.5 | 3 房 | 1,680 萬 🅿 | 39.7 |
| 2023-11 | 9/15F | 50.0 | 3 房 | 1,700 萬 🅿 | 40.2 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 楓康超市 超市 | 571 m | 步行約 10 分 |
| 傳統市場 | 工學市場 市場 | 1,081 m | 騎車約 4 分・開車約 5 分 |
| 大採購 | 愛買復興店 量販店 | 822 m | 騎車約 3 分・開車約 4 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰生活 百貨商場 | 2,565 m | 騎車約 8 分・開車約 9 分 |
| 小孩上學 | 樹義國小 國小 | 557 m | 步行約 10 分 |
| 散步、運動 | 樹義公園 公園 | 401 m | 步行約 7 分 |
| 看病 | 中山醫學大學附設醫院中興分院 醫院 | 1,240 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
| 搭車通勤 | 大慶 台鐵／捷運站 | 1,337 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 1,802 m | 騎車約 6 分・開車約 7 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 大慶 約 1,331 公尺
- 國中 市立光德國中 約 1,306 公尺
- 國小 市立樹義國小 約 604 公尺
- 捷運 大慶站 約 1,321 公尺
所在的南區樹義里，地段力 9.9 分（三區 61 里中第 48 名）。
- 學區：1 處（樹義國小）
- 公園：1 處（樹義公園）
- 醫療：5 處（愛力能復健科診所、樹義牙醫診所、馥芊中醫診所、民和中醫診所、文星外科診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：增建 1 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 15 筆，中位總價約 1,800 萬），預算在這附近的買方
這個社區的優點
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 2 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 15 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。