祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
東方威尼斯
台中市南區｜南和里｜忠明南路1106號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「東方威尼斯」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價41.8 萬/坪已扣車位・1 筆
近期成交單價區間39.7–45.9萬/坪・最近 10 筆
和南區整體比+48.2%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 1 筆成交，行情請同時參考近三年 8 筆（中位 44.1 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2017 年・屋齡約 10 年
- 樓高
- 地上 24 層
- 戶數
- 134 戶
- 棟數／門牌
- 1 棟 實登登記門牌 2 個
- 建設公司
- 總太地產（頁面提及為開發品牌，未明確標示建設公司全名）
- 公設比
- 約 33.6% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 19 樓住戶每月約 3,271 元
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 坡道平面，共 178 個
- 學區
- 信義國小、樹義國小、四育國中
- 公共設施
- 接待大廳、閱覽室、會議室、2 樓健身房、酒吧、宴會招待廳
- 地址
- 台中市南區忠明南路1106號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 基地約 960 坪，約七成面積留作中庭景觀
- 公設採東方禪風設計，種植竹林與青楓
- 提供 3 房與 4 房等格局
- 位於忠明南路與美村南路口，鄰健康公園
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 東方威尼斯（本社區） | 10 年 | 134 戶 | 41.8 | — |
| 南路91號 | 32 年 | 待確認 | 23.8 | 50 m |
| 忠明南路953號 | 31 年 | 待確認 | 22.9 | 111 m |
| 工學路66-4號 | 33 年 | 待確認 | 23.4 | 154 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 2–5樓 | 2 | 39.2 |
| 6–10樓 | 3 | 41.8 |
| 11–15樓 | 1 | 39.7 |
| 16樓以上 | 6 | 44.1 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 3房 | 10 | 44.1 | 2,229 萬 | 52.9 |
| 4房 | 2 | 41.2 | 2,612 萬 | 69.6 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025-11 | 10/24F | 63.4 | 3 房 | 2,500 萬 🅿 | 41.8 |
| 2025-08 | 12/24F | 70.6 | 3 房 | 2,528 萬 🅿 | 39.7 |
| 2025-03 | 6/24F | 52.9 | 3 房 | 2,180 萬 🅿 | 44.6 |
| 2025-03 | 3/24F | 52.9 | 3 房 | 2,250 萬 🅿 | 45.9 |
| 2024-06 | 24/24F | 52.9 | 3 房 | 2,220 萬 🅿 | 45.3 |
| 2024-06 | 24/24F | 69.6 | 3 房 | 2,750 萬 🅿 | 43.6 |
| 2024-03 | 17/24F | 52.9 | 3 房 | 2,188 萬 🅿 | 44.6 |
| 2023-12 | 17/24F | 69.6 | 4 房 | 2,586 萬 🅿 | 40.7 |
| 2023-08 | 18/24F | 69.6 | 4 房 | 2,638 萬 🅿 | 41.6 |
| 2023-07 | 19/24F | 52.9 | 3 房 | 2,238 萬 🅿 | 45.7 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 126 m | 步行約 2 分 |
| 傳統市場 | 健康黃昏市場 市場 | 150 m | 步行約 3 分 |
| 大採購 | 愛買復興店 量販店 | 1,299 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰生活 百貨商場 | 2,453 m | 騎車約 8 分・開車約 9 分 |
| 小孩上學 | 信義國小 國小 | 414 m | 步行約 7 分 |
| 散步、運動 | 永興公園 公園 | 255 m | 步行約 4 分 |
| 看病 | 中山醫學大學附設醫院中興分院 醫院 | 784 m | 騎車約 3 分・開車約 4 分 |
| 搭車通勤 | 五權 台鐵／捷運站 | 1,147 m | 騎車約 4 分・開車約 5 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 1,196 m | 騎車約 4 分・開車約 5 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 五權 約 1,139 公尺
- 國中 市立四育國中 約 780 公尺
- 國小 市立信義國小 約 510 公尺
- 捷運 大慶站 約 1,845 公尺
所在的南區南和里，地段力 63.6 分（三區 61 里中第 5 名）。
- 商場市場：1 處（健康黃昏市場）
- 醫療：15 處（東傑牙醫診所、工學北中醫診所、工學北骨科診所、薇風診所、健康中醫診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：增建 3 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 10 筆，中位總價約 2,229 萬），預算在這附近的買方
這個社區的優點
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 2 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 24 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。