祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
鄉林凱撒
台中市南區｜和平里｜忠明南路819號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「鄉林凱撒」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價33.6 萬/坪已扣車位・8 筆
近期成交單價區間26.2–37.2萬/坪・最近 10 筆
和南區整體比+19.1%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化-12.7%和前一年中位數比較
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2004 年・屋齡約 22 年
- 樓高
- 地上 18 層、地下 3 層
- 戶數
- 525 戶
- 棟數／門牌
- 3 棟 實登登記門牌 9 個
- 建設公司
- 鄉林建設
- 公設比
- 約 25.9% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 約 4,800 元/季(單一物件刊登資料,實際以管委會公告為準)
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 待確認
- 學區
- 待確認
- 公共設施
- 游泳池、SPA 養生池、三溫暖、視聽室
- 地址
- 台中市南區忠明南路819號
社區介紹來源：community.rakuya.com.tw、buy.housefun.com.tw、www.sinyi.com.tw、twhome.net、community.houseprice.tw、market.591.com.tw、market.591.com.tw、www.hbhousing.com.tw、buy.yungching.com.tw、sale.591.com.tw、rent.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 基地約 1,448 坪,為鄉林建設興建,位於忠明南路與復興路口。
- 採飯店式管理,並設有社區秘書,為南區首創。
- 曾獲台中市優良公寓大廈獎項。
- 外觀為二丁掛,每層 2~7 戶,其中一棟每層 6 戶、坪數較大。
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 鄉林凱撒（本社區） | 22 年 | 525 戶 | 33.6 | — |
| 櫻花孩子王 | 7 年 | 230 戶 | 43.9 | 162 m |
| 忠明南路793-2號 | 20 年 | 待確認 | 36.4 | 138 m |
| 忠明南路772號 | 3 年 | 待確認 | 42.0 | 161 m |
| 南平路39號 | 31 年 | 待確認 | 25.3 | 177 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 1 | 48.9 |
| 2–5樓 | 19 | 31.8 |
| 6–10樓 | 27 | 31.8 |
| 11–15樓 | 22 | 33.8 |
| 16樓以上 | 9 | 36.4 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 開放格局 | 3 | 33.9 | 1,475 萬 | 46.8 |
| 1房 | 2 | 39.4 | 1,599 萬 | 43.0 |
| 2房 | 35 | 32.8 | 948 萬 | 28.5 |
| 3房 | 26 | 31.7 | 1,235 萬 | 42.0 |
| 4房 | 12 | 34.0 | 1,530 萬 | 47.6 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 5/18F | 28.5 | 2 房 | 1,010 萬 🅿 | 32.6 |
| 2026-06 | 15/18F | 28.7 | 2 房 | 859 萬 🅿 | 31.6 |
| 2026-05 | 14/18F | 44.0 | 3 房 | 1,420 萬 🅿 | 34.6 |
| 2026-05 | 10/18F | 32.1 | 2 房 | 1,100 萬 🅿 | 31.8 |
| 2026-03 | 11/18F | 52.0 | 3 房 | 1,300 萬 🅿 | 26.2 |
| 2026-03 | 14/18F | 31.3 | 2 房 | 1,058 萬 🅿 | 35.3 |
| 2026-01 | 7/18F | 35.0 | 3 房 | 1,180 萬 🅿 | 37.2 |
| 2025-11 | 7/18F | 24.7 | 2 房 | 872 萬 | 35.3 |
| 2025-10 | 14/18F | 44.0 | 3 房 | 1,320 萬 🅿 | 31.8 |
| 2025-09 | 14/18F | 24.7 | 2 房 | 860 萬 | 34.9 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 700 m | 騎車約 2 分・開車約 4 分 |
| 傳統市場 | 大慶夜市 市場 | 567 m | 步行約 10 分 |
| 大採購 | 愛買復興店 量販店 | 1,014 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰生活 百貨商場 | 1,829 m | 騎車約 6 分・開車約 7 分 |
| 小孩上學 | 和平國小 國小 | 147 m | 步行約 3 分 |
| 散步、運動 | 工學園道 公園 | 330 m | 步行約 6 分 |
| 看病 | 中山醫學大學附設醫院中興分院 醫院 | 477 m | 步行約 8 分 |
| 搭車通勤 | 五權 台鐵／捷運站 | 970 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 1,759 m | 騎車約 6 分・開車約 7 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 國小 市立南區和平國小 約 214 公尺
- 國中 市立四育國中 約 606 公尺
- 台鐵 五權 約 965 公尺
- 捷運 大慶站 約 1,361 公尺
所在的南區和平里，地段力 45.2 分（三區 61 里中第 8 名）。
- 學區：1 處（和平國小）
- 公園：3 處（工學園道、和平公園）
- 醫療：2 處（御中醫診所、中山醫學大學附設醫院中興分院）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：夾層 17 筆、增建 27 筆、陽台外推 45 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 35 筆，中位總價約 948 萬），預算在這附近的買方
- 重視總價、能接受屋齡的首購或自住族
這個社區的優點
- 總價相對友善，單價比同區新案低
- 近一年價格回檔約 13%，議價空間較大
- 步行可到南區和平國小（約 214 公尺）
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 9 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 18 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。