祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
悠森學
台中市南區｜崇倫里｜建國南路1段226號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「悠森學」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價39.2 萬/坪已扣車位・3 筆
近期成交單價區間36.3–46.6萬/坪・最近 10 筆
和南區整體比+39.0%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化-7.6%和前一年中位數比較
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2013 年・屋齡約 13 年
- 樓高
- 地上 15 層、地下 3 層
- 戶數
- 170 戶
- 棟數／門牌
- 3 棟 實登登記門牌 3 個
- 建設公司
- 盛亞建設（營造：盛傑營造；設計：吳六合建築師事務所）
- 公設比
- 約 31.3% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 2,938 元/戶/月
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 待確認
- 學區
- 待確認
- 公共設施
- 接待大廳、中庭花園、交誼廳、會議室、閱覽室、視聽室、親子遊戲區、兒童遊戲區
- 地址
- 台中市南區建國南路1段226號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- RC 造三棟，基地約 919 坪，建蔽率約 49.9%
- 公設比約 31.3%
- 格局從一房到五房都有
- 社區有電動車充電設備（含預留）
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 悠森學（本社區） | 13 年 | 170 戶 | 39.2 | — |
| 建國南路1段248號 | 26 年 | 214 戶 | 28.3 | 104 m |
| 忠明南路730巷52號 | 34 年 | 待確認 | 25.9 | 163 m |
| 復興路2段71巷77弄71號 | 32 年 | 待確認 | 17.1 | 200 m |
| In House | 1 年 | 112 戶（住家） | 49.9 | 237 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 2–5樓 | 11 | 34.8 |
| 6–10樓 | 8 | 38.0 |
| 11–15樓 | 9 | 37.5 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 2房 | 3 | 37.5 | 1,568 萬 | 44.1 |
| 3房 | 20 | 36.0 | 1,619 萬 | 45.6 |
| 4房 | 5 | 36.8 | 2,120 萬 | 60.9 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-08 | 10/15F | 60.0 | 4 房 | 2,220 萬 🅿 | 39.2 |
| 2026-05 | 3/15F | 45.8 | 3 房 | 1,550 萬 🅿 | 36.3 |
| 2026-03 | 12/15F | 46.6 | 3 房 | 1,738 萬 🅿 | 40.3 |
| 2025-06 | 4/15F | 44.1 | 2 房 | 1,700 萬 🅿 | 42.1 |
| 2025-05 | 6/15F | 45.3 | 3 房 | 1,650 萬 🅿 | 39.5 |
| 2025-03 | 9/15F | 45.8 | 3 房 | 1,880 萬 🅿 | 44.9 |
| 2024-12 | 8/15F | 60.0 | 4 房 | 2,406 萬 🅿 | 42.8 |
| 2024-09 | 5/15F | 60.9 | 3 房 | 2,488 萬 🅿 | 40.8 |
| 2024-07 | 13/15F | 49.2 | 3 房 | 2,105 萬 🅿 | 46.6 |
| 2024-06 | 3/15F | 44.1 | 3 房 | 1,788 萬 🅿 | 44.5 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 美廉社 超市 | 442 m | 步行約 8 分 |
| 傳統市場 | 大慶夜市 市場 | 136 m | 步行約 2 分 |
| 大採購 | 愛買復興店 量販店 | 960 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰生活 百貨商場 | 1,319 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
| 小孩上學 | 和平國小 國小 | 482 m | 步行約 8 分 |
| 散步、運動 | 西川公園 公園 | 327 m | 步行約 6 分 |
| 看病 | 宏恩醫院龍安分院 醫院 | 508 m | 步行約 9 分 |
| 搭車通勤 | 大慶 台鐵／捷運站 | 929 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 2,220 m | 騎車約 7 分・開車約 8 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 大慶 約 912 公尺
- 國中 市立四育國中 約 918 公尺
- 國小 市立南區和平國小 約 455 公尺
- 捷運 大慶站 約 1,010 公尺
所在的南區崇倫里，地段力 24.2 分（三區 61 里中第 30 名）。
- 公園：2 處（兒91公園、西川公園）
- 商場市場：2 處（大慶夜市、建國北黃昏店鋪商場）
- 醫療：4 處（崇倫中醫診所、俞悅誠氣中醫診所、聖林牙醫診所、睿豊診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：增建 1 筆、陽台外推 1 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 20 筆，中位總價約 1,619 萬），預算在這附近的買方
這個社區的優點
- 近一年價格回檔約 8%，議價空間較大
- 步行可到南區和平國小（約 455 公尺）
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 3 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 15 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。