祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
興大湛
台中市南區｜德義里｜學府路88-1號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「興大湛」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價44.6 萬/坪已扣車位・1 筆
近期成交單價區間41.0–53.0萬/坪・最近 10 筆
和南區整體比+58.2%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 1 筆成交，行情請同時參考近三年 8 筆（中位 44.7 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2011 年・屋齡約 15 年
- 樓高
- 地上 14 層（信義：規劃 2 棟地上 12~14 樓）；地下未提供
- 戶數
- 147 戶（含 5 戶店面）
- 棟數／門牌
- 2 棟 實登登記門牌 1 個
- 建設公司
- 大城建設（信義社區頁）
- 公設比
- 約 30.9% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 60 元/坪/月
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 平面、機械平面
- 學區
- 國光國小、四育國中、中興大學附屬高中
- 公共設施
- 接待大廳、中庭花園、空中花園
- 地址
- 台中市南區學府路88-1號
社區介紹來源：market.591.com.tw、www.sinyi.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 兩棟式規劃，每棟每層約三戶，共用電梯
- 提供 2 房、3 房、4 房三種戶型
- 車位有平面與機械平面兩種，配比被住戶評為足夠
- 周邊 1,000 公尺內缺少大型購物中心
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 興大湛（本社區） | 15 年 | 147 戶（含 5 戶店面） | 44.6 | — |
| 信義南街202號 | 31 年 | 待確認 | 25.5 | 126 m |
| 忠孝路57巷6-4號 | 42 年 | 待確認 | 30.6 | 139 m |
| 學府路146巷15號 | 29 年 | 待確認 | 25.8 | 148 m |
| 建成路1643號 | 8 年 | 68 戶 | 39.9 | 154 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 2–5樓 | 4 | 39.0 |
| 6–10樓 | 9 | 43.3 |
| 11–15樓 | 4 | 42.9 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 2房 | 11 | 41.8 | 1,288 萬 | 35.2 |
| 3房 | 6 | 42.6 | 1,785 萬 | 47.4 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-07 | 8/14F | 31.1 | 2 房 | 1,258 萬 🅿 | 44.6 |
| 2024-12 | 7/14F | 38.6 | 2 房 | 1,536 萬 🅿 | 45.5 |
| 2024-11 | 10/14F | 47.0 | 3 房 | 2,136 萬 🅿 | 53.0 |
| 2024-07 | 12/14F | 35.2 | 2 房 | 1,443 萬 🅿 | 44.8 |
| 2024-04 | 12/14F | 47.0 | 3 房 | 2,030 萬 🅿 | 50.1 |
| 2024-02 | 3/14F | 33.5 | 2 房 | 1,336 萬 🅿 | 42.6 |
| 2024-01 | 3/14F | 47.8 | 3 房 | 1,720 萬 🅿 | 41.0 |
| 2023-11 | 9/14F | 48.7 | 3 房 | 1,850 萬 🅿 | 43.3 |
| 2023-10 | 8/14F | 45.7 | 3 房 | 1,720 萬 🅿 | 41.9 |
| 2023-08 | 9/14F | 37.6 | 2 房 | 1,380 萬 🅿 | 41.8 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 356 m | 步行約 6 分 |
| 傳統市場 | 第五市場 市場 | 1,249 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 1,591 m | 騎車約 5 分・開車約 7 分 |
| 逛街、吃飯 | 大魯閣新時代 百貨商場 | 1,574 m | 騎車約 5 分・開車約 7 分 |
| 小孩上學 | 國光國小 國小 | 577 m | 步行約 10 分 |
| 散步、運動 | 復興園路公園 公園 | 321 m | 步行約 6 分 |
| 看病 | 林森醫院 醫院 | 953 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 搭車通勤 | 五權 台鐵／捷運站 | 865 m | 騎車約 3 分・開車約 4 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 2,141 m | 騎車約 7 分・開車約 8 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 五權 約 865 公尺
- 國中 市立四育國中 約 1,006 公尺
- 國小 市立國光國小 約 537 公尺
- 捷運 大慶站 約 2,901 公尺
所在的南區德義里，地段力 19.8 分（三區 61 里中第 34 名）。
- 醫療：5 處（唯真中醫、家珊診所、澄新牙醫診所、佳宏牙醫診所、興大中醫診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：增建 1 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 11 筆，中位總價約 1,288 萬），預算在這附近的買方
這個社區的優點
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 1 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 15 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。