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社區購屋分析
廣三大時代大廈
台中市南區｜永興里｜工學一街169號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「廣三大時代大廈」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價26.1 萬/坪已扣車位・6 筆
近期成交單價區間18.9–49.5萬/坪・最近 10 筆
和南區整體比-7.4%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化-14.5%和前一年中位數比較
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 1998 年・屋齡約 28 年
- 樓高
- 地上 13 層、地下 2 層
- 戶數
- 1,214 戶（住家 1,212 戶）
- 棟數／門牌
- 10 棟 實登登記門牌 19 個
- 建設公司
- 總太建設開發股份有限公司（營造：高章營造股份有限公司）
- 公設比
- 約 21.5% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 1,839 元/戶/月
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 待確認
- 學區
- 待確認
- 公共設施
- 中庭花園、交誼廳、會議室、桌球室、兒童遊戲區、信箱區、曬被區
- 地址
- 台中市南區工學一街169號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 基地約 6,505 坪，共 10 棟，是工學路一帶規模很大的社區
- 公設比約 21.5%，建蔽率約 48.6%
- 戶型從一房到五房皆有，坪數範圍寬
- 有管委會，垃圾由社區統一在專區集中處理
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 廣三大時代大廈（本社區） | 28 年 | 1,214 戶（住家 1,212 戶） | 26.1 | — |
| 工學路66-4號 | 33 年 | 待確認 | 23.4 | 133 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 12 | 44.0 |
| 2–5樓 | 38 | 25.7 |
| 6–10樓 | 43 | 25.7 |
| 11–15樓 | 15 | 24.3 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 開放格局 | 6 | 41.1 | 510 萬 | 12.3 |
| 1房 | 6 | 42.9 | 592 萬 | 12.2 |
| 2房 | 70 | 26.5 | 678 萬 | 24.2 |
| 3房 | 14 | 23.5 | 959 萬 | 39.9 |
| 4房 | 11 | 18.9 | 1,098 萬 | 47.6 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-05 | 6/13F | 47.6 | 4 房 | 1,050 萬 🅿 | 18.9 |
| 2026-05 | 11/12F | 28.0 | 2 房 | 700 萬 🅿 | 25.6 |
| 2026-03 | 1/12F | 11.8 | 2 房 | 520 萬 | 44.1 |
| 2026-03 | 7/12F | 36.3 | 2 房 | 898 萬 🅿 | 26.6 |
| 2026-01 | 1/12F | 12.8 | 1 房 | 635 萬 | 49.5 |
| 2026-01 | 6/12F | 28.0 | 2 房 | 650 萬 🅿 | 23.5 |
| 2025-08 | 3/12F | 19.9 | 2 房 | 610 萬 | 30.6 |
| 2025-07 | 9/12F | 24.2 | 2 房 | 637 萬 | 26.3 |
| 2025-07 | 12/12F | 41.4 | 3 房 | 1,150 萬 🅿 | 29.6 |
| 2025-05 | 2/12F | 24.2 | 2 房 | 778 萬 | 32.1 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 318 m | 步行約 6 分 |
| 傳統市場 | 健康黃昏市場 市場 | 346 m | 步行約 6 分 |
| 大採購 | 愛買復興店 量販店 | 1,151 m | 騎車約 4 分・開車約 5 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰生活 百貨商場 | 2,519 m | 騎車約 8 分・開車約 9 分 |
| 小孩上學 | 信義國小 國小 | 697 m | 騎車約 2 分・開車約 4 分 |
| 散步、運動 | 永興公園 公園 | 73 m | 步行約 1 分 |
| 看病 | 中山醫學大學附設醫院中興分院 醫院 | 714 m | 騎車約 2 分・開車約 4 分 |
| 搭車通勤 | 五權 台鐵／捷運站 | 1,420 m | 騎車約 5 分・開車約 6 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 1,016 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 五權 約 1,411 公尺
- 國中 市立四育國中 約 1,041 公尺
- 國小 市立南區和平國小 約 761 公尺
- 捷運 大慶站 約 1,769 公尺
所在的南區永興里，地段力 25.8 分（三區 61 里中第 27 名）。
- 公園：1 處（永興公園）
- 商場市場：1 處
- 醫療：9 處（永安中醫、幼恩牙醫診所、永和耳鼻喉科診所、芳群牙醫診所、陳德義小兒科診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：夾層 47 筆、增建 27 筆、陽台外推 7 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 70 筆，中位總價約 678 萬），預算在這附近的買方
- 重視總價、能接受屋齡的首購或自住族
這個社區的優點
- 總價相對友善，單價比同區新案低
- 單價低於南區整體約 7%
- 近一年價格回檔約 14%，議價空間較大
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 19 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 13 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。