祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
森悅
台中市南區｜工學里｜大慶街1段130巷35號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「森悅」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價42.1 萬/坪已扣車位・2 筆
近期成交單價區間26.3–43.1萬/坪・最近 10 筆
和南區整體比+49.3%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 2 筆成交，行情請同時參考近三年 5 筆（中位 41.5 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2008 年・屋齡約 18 年
- 樓高
- 地上 12 層
- 戶數
- 112 戶
- 棟數／門牌
- 待確認 實登登記門牌 9 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 32.9% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 待確認
- 學區
- 四育國中、信義國小、樹義國小
- 公共設施
- 待確認
- 地址
- 台中市南區大慶街1段130巷35號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 共有四種格局可選
- 車位配置合理，住戶停車方便
- 約 1000 公尺內沒有大型購物中心
- 成交紀錄的樓層最高到 12 樓
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 森悅（本社區） | 18 年 | 112 戶 | 42.1 | — |
| 工學北路355號 | 12 年 | 190 戶 | 38.2 | 88 m |
| 德富路278號 | 32 年 | 待確認 | 24.8 | 103 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 2–5樓 | 4 | 37.5 |
| 6–10樓 | 10 | 35.8 |
| 11–15樓 | 3 | 41.1 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 1房 | 3 | 39.7 | 910 萬 | 27.8 |
| 2房 | 10 | 40.2 | 1,105 萬 | 32.4 |
| 3房 | 3 | 31.8 | 1,340 萬 | 45.1 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-05 | 12/12F | 32.2 | 2 房 | 1,132 萬 🅿 | 41.1 |
| 2025-12 | 8/12F | 34.4 | 2 房 | 1,250 萬 🅿 | 43.1 |
| 2024-09 | 10/12F | 27.8 | 1 房 | 950 萬 🅿 | 41.5 |
| 2024-07 | 11/12F | 32.4 | 2 房 | 1,168 萬 🅿 | 42.6 |
| 2023-11 | 11/12F | 32.4 | 2 房 | 1,100 萬 🅿 | 40.0 |
| 2023-10 | 3/12F | 45.1 | 3 房 | 1,428 萬 🅿 | 36.0 |
| 2023-10 | 9/12F | 27.7 | 1 房 | 910 萬 🅿 | 39.7 |
| 2023-09 | 8/12F | 25.0 | 2 房 | 855 萬 | 34.2 |
| 2023-07 | 10/12F | 53.9 | 4 房 | 1,750 萬 🅿 | 35.6 |
| 2023-04 | 6/12F | 45.2 | 3 房 | 1,340 萬 🅿 | 26.3 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 楓康超市 超市 | 432 m | 步行約 7 分 |
| 傳統市場 | 工學市場 市場 | 193 m | 步行約 3 分 |
| 大採購 | 愛買復興店 量販店 | 365 m | 步行約 6 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰生活 百貨商場 | 2,053 m | 騎車約 7 分・開車約 8 分 |
| 小孩上學 | 樹義國小 國小 | 377 m | 步行約 7 分 |
| 散步、運動 | 大慶公園 公園 | 46 m | 步行約 1 分 |
| 看病 | 中山醫學大學附設醫院中興分院 醫院 | 357 m | 步行約 6 分 |
| 搭車通勤 | 大慶 台鐵／捷運站 | 1,003 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 1,548 m | 騎車約 5 分・開車約 6 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 大慶 約 989 公尺
- 國中 市立四育國中 約 1,410 公尺
- 國小 市立樹義國小 約 347 公尺
- 捷運 大慶站 約 1,048 公尺
所在的南區工學里，地段力 59.6 分（三區 61 里中第 6 名）。
- 公園：5 處（工學園道、大慶公園、文心南園道）
- 商場市場：1 處（工學市場）
- 醫療：4 處（明視眼科診所、權泓牙醫診所、順天堂中醫診所、穎眾兒科診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：增建 3 筆、陽台外推 14 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 10 筆，中位總價約 1,105 萬），預算在這附近的買方
這個社區的優點
- 步行可到樹義國小（約 347 公尺）
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 9 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 12 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。