祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
陽光多瑙河
台中市南區｜南門里｜台中路560號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「陽光多瑙河」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價38.2 萬/坪已扣車位・2 筆
近期成交單價區間31.8–42.7萬/坪・最近 10 筆
和南區整體比+35.5%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 2 筆成交，行情請同時參考近三年 10 筆（中位 36.4 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2007 年・屋齡約 19 年
- 樓高
- 地上 12 層
- 戶數
- 120 戶
- 棟數／門牌
- 5 棟（A~E） 實登登記門牌 9 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 28.3% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 約 55 元/坪/月（含車位）
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 坡道平面式 80 個
- 學區
- 國光國小、東峰國中
- 公共設施
- 接待大廳、中庭花園、健身房、視聽室、KTV、會議室、兒童溜滑梯、噴水池
- 地址
- 台中市南區台中路560號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 共 5 棟，每層兩戶共用一部電梯
- 車位為坡道平面式，共 80 個
- 格局有 2、3、4 房，3 房約 41 坪
- 位於南區與大里交界，鄰近興大商圈
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 陽光多瑙河（本社區） | 19 年 | 120 戶 | 38.2 | — |
| 南門路20-4號 | 32 年 | 待確認 | 37.9 | 182 m |
| 明德街82巷15-2號 | 46 年 | 待確認 | 10.6 | 202 m |
| 興大路1號 | 32 年 | 待確認 | 22.5 | 238 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 2 | 34.2 |
| 2–5樓 | 7 | 33.1 |
| 6–10樓 | 6 | 32.5 |
| 11–15樓 | 2 | 41.3 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 2房 | 9 | 35.9 | 1,020 萬 | 33.6 |
| 3房 | 6 | 33.0 | 1,265 萬 | 40.4 |
| 4房 | 2 | 32.1 | 1,420 萬 | 46.1 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-05 | 8/12F | 27.4 | 2 房 | 1,000 萬 | 36.5 |
| 2025-11 | 11/12F | 33.6 | 2 房 | 1,220 萬 🅿 | 40.0 |
| 2025-03 | 2/12F | 27.0 | 2 房 | 968 萬 | 35.9 |
| 2024-08 | 5/12F | 34.6 | 3 房 | 1,280 萬 | 37.0 |
| 2024-06 | 12/12F | 33.3 | 2 房 | 1,278 萬 🅿 | 42.7 |
| 2024-05 | 1/12F | 40.2 | 3 房 | 1,360 萬 🅿 | 36.3 |
| 2024-01 | 3/12F | 33.6 | 2 房 | 1,180 萬 🅿 | 38.7 |
| 2024-01 | 9/12F | 40.6 | 3 房 | 1,280 萬 🅿 | 32.8 |
| 2023-12 | 10/12F | 46.4 | 4 房 | 1,410 萬 🅿 | 31.8 |
| 2023-11 | 2/12F | 45.7 | 4 房 | 1,430 萬 🅿 | 32.3 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 211 m | 步行約 4 分 |
| 傳統市場 | 內新早上市場 市場 | 822 m | 騎車約 3 分・開車約 4 分 |
| 大採購 | 家樂福 量販店 | 1,021 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 逛街、吃飯 | 大魯閣新時代 百貨商場 | 1,622 m | 騎車約 5 分・開車約 7 分 |
| 小孩上學 | 國光國小 國小 | 629 m | 步行約 11 分 |
| 散步、運動 | 東峰公園 公園 | 426 m | 步行約 7 分 |
| 看病 | 新菩提醫院 醫院 | 841 m | 騎車約 3 分・開車約 4 分 |
| 搭車通勤 | 臺中 台鐵／捷運站 | 1,747 m | 騎車約 6 分・開車約 7 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 1,689 m | 騎車約 5 分・開車約 7 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 臺中 約 1,713 公尺
- 國中 市立東峰國中 約 438 公尺
- 國小 市立國光國小 約 665 公尺
所在的南區南門里，地段力 1.4 分（三區 61 里中第 57 名）。
- 醫療：2 處（佑嘉中醫診所、施牙醫診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：增建 8 筆、陽台外推 20 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 9 筆，中位總價約 1,020 萬），預算在這附近的買方
這個社區的優點
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 9 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 12 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。