祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
鄉林新月灣
台中市南區｜工學里｜文心南路888號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「鄉林新月灣」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價34.8 萬/坪已扣車位・8 筆
近期成交單價區間28.1–40.6萬/坪・最近 10 筆
和南區整體比+23.4%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化-8.4%和前一年中位數比較
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2011 年・屋齡約 16 年
- 樓高
- 地上 15 層、地下 3 層
- 戶數
- 342 戶
- 棟數／門牌
- 3 棟 實登登記門牌 1 個
- 建設公司
- 鄉林建設
- 公設比
- 約 31.8% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 待確認
- 學區
- 樹義國小(學區)
- 公共設施
- 戶外游泳池、室內游泳池、SPA、健身房、KTV、視聽中心、圖書室、交誼廳、會議室、桌球室、撞球室、水榭會館(發呆亭)、新月閣(會議室)、餐廳、兒童遊戲區、中庭花園水景
- 地址
- 台中市南區文心南路888號
社區介紹來源：community.yungching.com.tw、www.sinyi.com.tw、community.rakuya.com.tw、shininggroup.com.tw、www.fshouse.com.tw、buy.housefun.com.tw、market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 基地約 2,005 坪,三面臨路,文心南路側規劃 10 戶店面。
- 設有約 2,000 坪南洋風 Villa 休閒會館,並引進涵碧樓飯店式管理。
- 門廳挑高 7.4 米,車道設於德富路,為雙車道、1 進 1 出設計。
- 標準層分 A~E 梯廳,住家規劃 45~60 坪、3~4 房,外牆為二丁掛,公設比約 31~32%。
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 鄉林新月灣（本社區） | 16 年 | 342 戶 | 34.8 | — |
| 文心南路901巷13號 | 29 年 | 248 戶 | 20.8 | 139 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 1 | 45.2 |
| 2–5樓 | 11 | 32.2 |
| 6–10樓 | 12 | 34.6 |
| 11–15樓 | 15 | 35.0 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 3房 | 23 | 34.7 | 1,720 萬 | 51.4 |
| 4房 | 15 | 32.2 | 1,896 萬 | 55.3 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-05 | 13/15F | 52.8 | 3 房 | 1,780 萬 🅿 | 33.1 |
| 2026-05 | 11/15F | 51.1 | 3 房 | 1,720 萬 🅿 | 35.0 |
| 2026-04 | 13/15F | 51.4 | 3 房 | 1,768 萬 🅿 | 35.8 |
| 2026-04 | 2/15F | 51.4 | 4 房 | 1,675 萬 🅿 | 32.7 |
| 2026-04 | 11/15F | 51.0 | 3 房 | 1,720 萬 🅿 | 35.0 |
| 2026-02 | 6/15F | 51.0 | 3 房 | 1,933 萬 🅿 | 40.6 |
| 2026-02 | 13/15F | 65.6 | 4 房 | 1,968 萬 🅿 | 30.6 |
| 2026-01 | 3/15F | 55.3 | 4 房 | 1,880 萬 🅿 | 34.6 |
| 2025-04 | 3/15F | 55.0 | 4 房 | 2,010 萬 🅿 | 38.1 |
| 2025-03 | 13/15F | 62.2 | 3 房 | 1,900 萬 🅿 | 28.1 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 楓康超市 超市 | 602 m | 步行約 10 分 |
| 傳統市場 | 工學市場 市場 | 568 m | 步行約 10 分 |
| 大採購 | 愛買復興店 量販店 | 703 m | 騎車約 2 分・開車約 4 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰生活 百貨商場 | 2,480 m | 騎車約 8 分・開車約 9 分 |
| 小孩上學 | 樹義國小 國小 | 243 m | 步行約 4 分 |
| 散步、運動 | 樹義公園 公園 | 461 m | 步行約 8 分 |
| 看病 | 中山醫學大學附設醫院中興分院 醫院 | 727 m | 騎車約 2 分・開車約 4 分 |
| 搭車通勤 | 大慶 台鐵／捷運站 | 1,381 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 1,220 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 國小 市立樹義國小 約 206 公尺
- 台鐵 大慶 約 1,369 公尺
- 捷運 大慶站 約 1,412 公尺
- 國中 市立四育國中 約 1,651 公尺
所在的南區工學里，地段力 59.6 分（三區 61 里中第 6 名）。
- 公園：5 處（工學園道、大慶公園、文心南園道）
- 商場市場：1 處（工學市場）
- 醫療：4 處（明視眼科診所、權泓牙醫診所、順天堂中醫診所、穎眾兒科診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：增建 18 筆、陽台外推 21 筆、夾層 1 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 23 筆，中位總價約 1,720 萬），預算在這附近的買方
這個社區的優點
- 近一年價格回檔約 8%，議價空間較大
- 步行可到樹義國小（約 206 公尺）
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 1 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 15 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。