祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
長億城香榭區綠茵區
台中市南區｜南和里｜工學北路71巷10號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「長億城香榭區綠茵區」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價27.3 萬/坪已扣車位・0 筆
近期成交單價區間25.1–30.5萬/坪・最近 10 筆
和南區整體比-3.2%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年沒有成交登錄，單價以近三年 22 筆的中位數 27.3 萬/坪 代替。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 1997 年・屋齡約 29 年
- 樓高
- 地上 21 層、地下 3 層
- 戶數
- 572 戶（住家用）
- 棟數／門牌
- 1 棟 實登登記門牌 9 個
- 建設公司
- 總太建設開發股份有限公司（營造：高章營造股份有限公司）
- 公設比
- 約 33.7% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 1,747 元/戶/月
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 待確認
- 學區
- 待確認
- 公共設施
- 接待大廳、中庭花園、會議室、閱覽室、信箱區、曬被區
- 地址
- 台中市南區工學北路71巷10號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 基地約 1,582 坪，建蔽率 48.64%
- 公設比約 28.31%
- 戶型涵蓋一房至四房
- 座向多達七種，垃圾由社區統一處理
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 長億城香榭區綠茵區（本社區） | 29 年 | 572 戶（住家用） | 27.3 | — |
| 工學北路90號 | 29 年 | 105 戶 | 25.2 | 87 m |
| 工學路116號 | 31 年 | 待確認 | 23.4 | 88 m |
| 工學北路27-39號 | 21 年 | 待確認 | 35.5 | 126 m |
| 工學北路86號 | 30 年 | 待確認 | 24.0 | 134 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 4 | 28.0 |
| 2–5樓 | 6 | 22.6 |
| 6–10樓 | 17 | 22.4 |
| 11–15樓 | 10 | 23.5 |
| 16樓以上 | 17 | 25.3 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 開放格局 | 2 | 27.8 | 1,560 萬 | 52.4 |
| 2房 | 10 | 27.1 | 831 萬 | 30.0 |
| 3房 | 33 | 22.4 | 900 萬 | 35.2 |
| 4房 | 8 | 23.2 | 1,080 萬 | 42.9 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025-08 | 9/21F | 35.2 | 3 房 | 1,015 萬 🅿 | 26.6 |
| 2025-06 | 10/21F | 38.4 | 3 房 | 1,138 萬 🅿 | 27.6 |
| 2025-05 | 7/21F | 30.0 | 2 房 | 845 萬 🅿 | 26.9 |
| 2024-10 | 19/21F | 32.2 | 3 房 | 980 萬 | 30.5 |
| 2024-09 | 9/21F | 42.6 | 4 房 | 1,200 萬 🅿 | 26.3 |
| 2024-08 | 11/21F | 46.8 | 4 房 | 1,326 萬 🅿 | 25.1 |
| 2024-08 | 3/21F | 33.0 | 3 房 | 908 萬 | 27.5 |
| 2024-08 | 19/21F | 34.7 | 3 房 | 1,100 萬 🅿 | 29.4 |
| 2024-06 | 17/21F | 35.2 | 3 房 | 1,130 萬 🅿 | 29.8 |
| 2024-06 | 17/21F | 34.7 | 2 房 | 1,000 萬 🅿 | 27.2 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 646 m | 步行約 11 分 |
| 傳統市場 | 工學市場 市場 | 330 m | 步行約 6 分 |
| 大採購 | 愛買復興店 量販店 | 789 m | 騎車約 3 分・開車約 4 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰生活 百貨商場 | 2,043 m | 騎車約 7 分・開車約 8 分 |
| 小孩上學 | 和平國小 國小 | 299 m | 步行約 5 分 |
| 散步、運動 | 工學園道 公園 | 59 m | 步行約 1 分 |
| 看病 | 中山醫學大學附設醫院中興分院 醫院 | 256 m | 步行約 4 分 |
| 搭車通勤 | 大慶 台鐵／捷運站 | 1,251 m | 騎車約 4 分・開車約 6 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 1,467 m | 騎車約 5 分・開車約 6 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 大慶 約 1,235 公尺
- 國中 市立四育國中 約 922 公尺
- 國小 市立南區和平國小 約 302 公尺
- 捷運 大慶站 約 1,319 公尺
所在的南區南和里，地段力 63.6 分（三區 61 里中第 5 名）。
- 商場市場：1 處（健康黃昏市場）
- 醫療：15 處（東傑牙醫診所、工學北中醫診所、工學北骨科診所、薇風診所、健康中醫診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：夾層 1 筆、增建 6 筆、陽台外推 7 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 33 筆，中位總價約 900 萬），預算在這附近的買方
- 重視總價、能接受屋齡的首購或自住族
這個社區的優點
- 總價相對友善，單價比同區新案低
- 步行可到南區和平國小（約 302 公尺）
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 9 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 21 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。