祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
鄉林雅典
台中市南區｜崇倫里｜三民西路345號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「鄉林雅典」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價38.4 萬/坪已扣車位・6 筆
近期成交單價區間34.4–43.6萬/坪・最近 10 筆
和南區整體比+36.2%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化-5.2%和前一年中位數比較
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2005 年・屋齡約 21 年
- 樓高
- 地上 15 層
- 戶數
- 507 戶
- 棟數／門牌
- 13 棟 實登登記門牌 17 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 26.0% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 約每坪 50 元
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- B1 坡道平面、B2 坡道機械
- 學區
- 大勇國小、崇倫國中、和平國小、樹德國小
- 公共設施
- 接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱讀室、游泳池、兒童遊戲室、籃球場、健身房、KTV、電影院
- 地址
- 台中市南區三民西路345號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 以三房為主，室內多在 25 坪以上，格局方正
- 採分棟配置，每層約 2 至 3 戶
- 停車場分 B1 平面與 B2 機械兩種
- 公設含泳池、健身房、影音室與籃球場
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 鄉林雅典（本社區） | 21 年 | 507 戶 | 38.4 | — |
| 崇倫北街198號 | 33 年 | 待確認 | 23.9 | 65 m |
| 崇倫街50巷28號 | 45 年 | 待確認 | 16.9 | 102 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 1 | 41.7 |
| 2–5樓 | 14 | 34.3 |
| 6–10樓 | 21 | 33.1 |
| 11–15樓 | 21 | 33.3 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 2房 | 15 | 35.0 | 1,035 萬 | 29.9 |
| 3房 | 39 | 33.1 | 1,268 萬 | 39.2 |
| 4房 | 3 | 35.7 | 2,086 萬 | 61.8 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-04 | 5/15F | 45.5 | 3 房 | 1,610 萬 🅿 | 38.7 |
| 2026-04 | 5/15F | 34.1 | 3 房 | 1,200 萬 🅿 | 38.3 |
| 2026-04 | 5/15F | 41.2 | 3 房 | 1,470 萬 🅿 | 34.8 |
| 2026-02 | 9/15F | 27.4 | 2 房 | 1,058 萬 | 38.6 |
| 2026-02 | 14/15F | 35.3 | 2 房 | 1,200 萬 🅿 | 38.1 |
| 2026-02 | 11/15F | 29.9 | 2 房 | 1,178 萬 🅿 | 41.8 |
| 2025-09 | 11/15F | 34.6 | 3 房 | 1,192 萬 | 34.4 |
| 2025-06 | 10/15F | 29.9 | 2 房 | 1,170 萬 🅿 | 41.5 |
| 2025-02 | 7/15F | 39.2 | 3 房 | 1,500 萬 🅿 | 39.6 |
| 2024-10 | 14/15F | 34.2 | 3 房 | 1,350 萬 🅿 | 43.6 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 754 m | 騎車約 2 分・開車約 4 分 |
| 傳統市場 | 建國北黃昏店鋪商場 市場 | 706 m | 騎車約 2 分・開車約 4 分 |
| 大採購 | 好市多 量販店 | 779 m | 騎車約 3 分・開車約 4 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰生活 百貨商場 | 1,036 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 小孩上學 | 大勇國小 國小 | 619 m | 步行約 11 分 |
| 散步、運動 | 豐富公園 公園 | 208 m | 步行約 4 分 |
| 看病 | 靜和醫院 醫院 | 624 m | 步行約 11 分 |
| 搭車通勤 | 豐樂公園 台鐵／捷運站 | 1,010 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 2,776 m | 騎車約 9 分・開車約 10 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 五權 約 1,103 公尺
- 國中 市立崇倫國中 約 389 公尺
- 國小 市立大勇國小 約 589 公尺
- 捷運 豐樂公園站 約 982 公尺
所在的南區崇倫里，地段力 24.2 分（三區 61 里中第 30 名）。
- 公園：2 處（兒91公園、西川公園）
- 商場市場：2 處（大慶夜市、建國北黃昏店鋪商場）
- 醫療：4 處（崇倫中醫診所、俞悅誠氣中醫診所、聖林牙醫診所、睿豊診所）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
- 歷年成交備註提到：夾層 1 筆、增建 19 筆、陽台外推 49 筆。看屋時請確認現況是否有增建、陽台外推，合法性與貸款估價可能受影響。
適合對象與社區優點
適合
- 以3房為主（近五年 39 筆，中位總價約 1,268 萬），預算在這附近的買方
- 重視總價、能接受屋齡的首購或自住族
這個社區的優點
- 總價相對友善，單價比同區新案低
- 近一年價格回檔約 5%，議價空間較大
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 17 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 15 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。