祐承的商圈 ／ 社區購屋分析
社區購屋分析
聚富暖暖
台中市南區｜福平里｜三民西路275號｜資料至 115 年 9 月
嗨，我是祐承店長（李祐承）。這頁把「聚富暖暖」的實價登錄、樓層房型價差、租金和生活機能整理在一起，看屋或出價前先看一遍，心裡比較有底。不確定的資料會標「待確認」，不會用猜的。
買這裡之前，先看懂這幾個數字
近一年成交中位單價49.7 萬/坪已扣車位・2 筆
近期成交單價區間29.4–51.2萬/坪・最近 10 筆
和南區整體比+76.2%南區各屋齡近一年中位 28.2 萬/坪
近一年價格變化樣本不足和前一年中位數比較
近一年只有 2 筆成交，行情請同時參考近三年 10 筆（中位 45.1 萬/坪）。
單價皆已扣除車位價格，取中位數；和其他網站「總價÷坪數」的算法不同，數字會比較低。
社區基本資料
- 完工
- 2023 年・屋齡約 3 年
- 樓高
- 地上 12 層、地下 3 層
- 戶數
- 92 戶（純住家，無店面）
- 棟數／門牌
- 2 棟 實登登記門牌 2 個
- 建設公司
- 待確認
- 公設比
- 約 33.9% 歷年成交中位數，以權狀為準
- 管理費
- 待確認
- 管理方式
- 有管理組織
- 車位
- 平面車位 96 個（B1~B3）
- 學區
- 和平國小、樹德國小
- 公共設施
- 接待大廳、中庭花園、空中花園
- 地址
- 台中市南區三民西路275號
社區介紹來源：market.591.com.tw（以門牌比對確認為同一社區；各網站數字可能不同，以現場與權狀為準）
社區特色
- 96 個平面車位，戶車比約 1.04
- 主打雙衛 2 房，頁面稱市場上少見
- 兩部電梯服務每層 4 戶，皆為邊間通風採光
- 位置較隱密，環境安靜
區域市場定位
近一年成交中位單價（萬/坪）。周邊社區屋齡、坪數、車位條件不同，只能當作行情參考；預售為建案近期成交中位數。
周邊社區比較
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 近一年單價 | 距離 |
|---|---|---|---|---|
| 聚富暖暖（本社區） | 3 年 | 92 戶（純住家，無店面） | 49.7 | — |
| 三民西路256號 | 30 年 | 待確認 | 22.8 | 100 m |
| 美術元越 | 1 年 | 待確認 | 44.3 | 131 m |
| 美村路2段50號 | 32 年 | 待確認 | 24.2 | 162 m |
歷年行情
每年成交中位單價（萬/坪，已扣車位）
樓層、房型怎麼差
近五年成交，筆數少於 3 的組別參考性低。
| 樓層 | 筆數 | 中位單價 |
|---|---|---|
| 1樓 | 1 | 48.8 |
| 2–5樓 | 4 | 45.1 |
| 6–10樓 | 3 | 33.8 |
| 11–15樓 | 4 | 38.3 |
| 房型 | 筆數 | 中位單價 | 中位總價 | 中位坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 2房 | 8 | 42.9 | 1,362 萬 | 36.4 |
| 3房 | 4 | 46.0 | 1,815 萬 | 44.7 |
近期實價登錄
＊單價已扣車位（萬/坪）；🅿 為含車位交易。出價前請以內政部實價登錄網站為準。
| 年月 | 樓層 | 坪數 | 房型 | 總價（含車位） | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 11/12F | 36.6 | 2 房 | 1,630 萬 🅿 | 51.2 |
| 2026-02 | 6/12F | 44.9 | 3 房 | 1,880 萬 🅿 | 48.1 |
| 2024-07 | 1/12F | 51.8 | 3 房 | 2,028 萬 🅿 | 48.8 |
| 2024-05 | 2/12F | 44.3 | 3 房 | 1,750 萬 🅿 | 43.9 |
| 2024-04 | 2/12F | 34.4 | 2 房 | 1,390 萬 🅿 | 48.9 |
| 2024-02 | 3/12F | 33.1 | 2 房 | 1,325 萬 🅿 | 46.3 |
| 2023-12 | 9/12F | 37.9 | 2 房 | 1,000 萬 🅿 | 29.4 |
| 2023-11 | 11/12F | 36.6 | 2 房 | 1,350 萬 🅿 | 32.8 |
| 2023-11 | 11/12F | 44.4 | 3 房 | 1,206 萬 🅿 | 29.8 |
| 2023-11 | 10/12F | 36.2 | 2 房 | 1,375 萬 🅿 | 33.8 |
租金行情
近兩年沒有足夠的租賃登錄。
住進來怎麼生活
| 要做什麼 | 去哪裡 | 直線距離 | 怎麼去 |
|---|---|---|---|
| 買菜、日用品 | 全聯福利中心 超市 | 640 m | 步行約 11 分 |
| 傳統市場 | 大慶夜市 市場 | 867 m | 騎車約 3 分・開車約 5 分 |
| 大採購 | 好市多 量販店 | 1,175 m | 騎車約 4 分・開車約 5 分 |
| 逛街、吃飯 | 秀泰生活 百貨商場 | 1,466 m | 騎車約 5 分・開車約 6 分 |
| 小孩上學 | 大勇國小 國小 | 554 m | 步行約 10 分 |
| 散步、運動 | 半平厝公園 公園 | 350 m | 步行約 6 分 |
| 看病 | 靜和醫院 醫院 | 449 m | 步行約 8 分 |
| 搭車通勤 | 五權 台鐵／捷運站 | 671 m | 步行約 12 分 |
| 開車上國道 | 大里一交流道 交流道 | 2,568 m | 騎車約 8 分・開車約 9 分 |
時間以直線距離加三成估算的非尖峰時間，點地點名稱可開 Google 地圖看實際路線。設施取自 OpenStreetMap，可能有漏列。
學區與車站
- 台鐵 五權 約 674 公尺
- 國中 市立崇倫國中 約 299 公尺
- 國小 市立大勇國小 約 599 公尺
- 捷運 豐樂公園站 約 1,395 公尺
所在的南區福平里，地段力 52 分（三區 61 里中第 7 名）。
- 學區：1 處（四育國中）
- 公園：2 處（民興公園、文林公園）
- 交通：1 處（五權）
環境與看屋提醒
- 土壤液化潛勢：低（經濟部地質調查及礦業管理中心）
- 淹水潛勢：請到經濟部水利署「淹水潛勢圖」或台中市防災資訊網，用門牌查詢。
適合對象與社區優點
適合
- 以2房為主（近五年 8 筆，中位總價約 1,362 萬），預算在這附近的買方
- 想買新成屋、不想處理老屋修繕的家庭
這個社區的優點
- 屋齡新，管線與公設狀況較好
看屋時建議確認
| 項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 棟別門牌 | 社區有 2 個門牌，比價時用同棟、同座向的成交最準 |
| 樓層 | 地上 12 層；看上表的樓層價差，判斷開價是否合理 |
| 座向採光 | 實地看早上與下午的日照，西曬戶夏天較熱 |
| 車位 | 確認車位種類（平面／機械）與編號，車位價格會影響單價 |
| 管理費與公設 | 確認管理費、公基金，以及公設實際使用狀況 |
| 增建與現況 | 陽台外推、夾層等增建可能影響貸款與日後轉手 |
買之前，我陪您看清楚這五件事
- 地段：實際走一趟通勤、上學、買菜的動線，平日和假日各看一次。
- 預算：總價、車位、貸款成數和每月還款一起算，先用試算工具抓範圍。
- 行情：用同棟、同樓層帶、扣車位後的單價比，不被開價帶著走。
- 轉手性：看這個社區每年成交幾筆、主力房型是什麼，日後比較好賣。
- 風險：屋齡、修繕紀錄、增建、漏水與西曬，簽約前都要確認。